Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Надежда Цветкова, Директор, руководитель отдела аренды торговых площадей:

«Мы ожидаем, что показатель доли свободных площадей продолжит расти до III кв. 2023 года, после чего ситуация начнет стабилизироваться.

Участники рынка уже выработали решения для сокращения доли пустующих площадок, среди которых: фокус на российский fashion, деление крупных помещений на более мелкие, инвестирование средств в развитие собственных брендов и предоставление качественных площадок новым зарубежным игрокам».

  • Единственным крупным качественным торговым центром, открытым в I кв. 2023 г., стал ТРЦ «Сердце Митино» в составе МФК «Митино Парк» (общая арендопригодная площадь 80 тыс. кв. м).
  • 8 новых зарубежных брендов вышли на российский рынок в I кв. 2023 г., что превышает показатель IV кв. 2022 г. практически в 3 раза.
  • 57% зарубежных ритейлеров, раннее присутствующих на российском рынке, продолжили работать без изменений.

Основные макроэкономические показатели

По данным Росстата в 2023 году инфляция в годовом выражении снизилась с 11,0% в феврале до 3,5% в марте: показатель опустился ниже цели Банка России впервые с октября 2020 года (тогда значение было на уровне 4,0%). Такое снижение связано с эффектом высокой базы 2022 года.

  • По прогнозу Банка России в 2023 году годовая инфляция снизится до 5–7% и вернется к целевому значению в 4% в 2024.
  • Центробанк отмечает, что в начале 2023 года инфляционные ожидания населения снизились, но остаются на повышенном уровне, а потребительский спрос постепенно восстанавливается, но все еще остается сдержанным.
  • Оборот розничной торговли

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Основные макроэкономические показатели Москвы и России, %, год к году 

Что будет с торговыми центрами в 2023 году? Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Объемы строительства восстанавливаются

80 тыс. кв. м − суммарная площадь открытых ТЦ в I кв. 2023 г. Этот результат в 3 раз превышает средний квартальный объем строительства за последние 4 года.

Существенный рост объема строительства в I кв. объясняется вводом самого крупного объекта из запланированных на этот год – ТРЦ регионального формата «Сердце Митино» (80 тыс. кв. м).

На II−IV кв. 2023 г. анонсирован ввод 197 тыс. кв. м, а в целом за год объём ввода может достичь 277 тыс. кв. м торговых площадей. Планируемый ввод представлен как новыми проектами, так и объектами, ввод в эксплуатацию которых был перенесен с 2022 года.

Показатели нового строительства могут превысить объемы осуществленного в 2022 году в 2,7 раза. Кроме того, это значение сопоставимо с показателями 2021 г., до изменения экономической ситуации на рынке.

Тем не менее, планы могут продолжить корректироваться в зависимости от динамики потребительской активности и экономической ситуации, что может привести к переносу 30% объема планируемого строительства.

Торговые центры Москвы, планируемые к вводу в 2023 году

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Объем нового строительства, тыс. кв. м

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Больший объем строительства придется на север и северо-запад

Самый большой объём строительства в 2023 г. запланирован и частично реализован в СЗАО, он представлен двумя объектами ТРЦ «Сердце Митино» (80 тыс. кв. м), ТРЦ «Патриот» (11 тыс. кв. м).

Максимальное число открытий в этом году придётся на САО, где запланирован ввод трех объектов, суммарная площадь которых составляет 69 тыс. кв. м.

Объем предложения в САО 2023 года будет сформирован посредством совокупного ввода площадей ТРЦ «Прага» (6,3 тыс. кв. м) и ТРЦ «Баку» (9 тыс. кв. м), открытие которых было перенесено с 2022 года, а также проектом ТПУ. «Селигерская» (54,1 тыс. кв. м).

Структура нового строительства в округах Москвы Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Объем нового строительства в округах Москвы, тыс. кв. м

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Районные ТЦ − преобладающий формат

Структура нового строительства в 2023 г. продолжит тенденцию последних лет с точки зрения формата новых объектов. Всего на этот год запланировано открытие 14 торговых центров.

12 из них − ТЦ районного формата, доля которых в общем объёме строительства составляет 52%. Остальные 48% новых площадей — это два ТЦ регионального формата: ТРЦ «Сердце Митино» (80 тыс. кв.

м) и ТЦ «ТПУ Селигерская» (54,1 тыс. кв. м).

Динамика средней арендопригодной торговой площади в 2023 году может повторить сценарий резкого снижения показателя, как это происходило в 2018 году. Однако, причины понижения в этих двух временных периодах разные. Для первого временного отрезка поводом к снижению средней площади стал перенос ввода ряда крупных объектов.

  В отношении же 2023 года приоритетным фактором в контексте уменьшения средней площади является тренд на реализацию районных торговых центров, которые ориентированы на повседневный спрос, благодаря чему устойчивы на рынке коммерческой недвижимости. Кроме того, средняя площадь может оказаться минимальной за последние 15 лет.

Динамика средней арендопригодной площади открытых ТЦ, тыс. кв. м

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Структура нового строительства, тыс. кв. м

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Обеспеченность

В I кв. рост обеспеченности торговыми площадями произошел в северо-западном административном округе, в результате ввода в эксплуатацию ТРЦ «Сердце Митино» (80 тыс. кв. м), его величина составила 46 п.п.

Самыми малообеспеченными АО по-прежнему остаются СЗАО, ЗелАО и ВАО. В случае первого решением этой проблемы становится приближенность к САО с его высокой обеспеченностью торговыми площадями. Оставшаяся пара округов остается без необходимого объема ТЦ. Вероятно, в перспективе это проблему можно разрешить благодаря реализации проектов районных торговых центров.

В перспективе показатель обеспеченности увеличится в северном административном округе на 10% в результате ввода ТРЦ «ТПУ Селигерская» (54,1 тыс. кв. м), ТРЦ «Баку» (9 тыс. кв. м), ТРЦ «Прага» (6,3 тыс. кв. м), и на 6% в ЦАО − МФК «Чкалов» (12,4 тыс. кв. м),  МФК «Афимолл Тверская» (18 тыс. кв. м), соответственно. 

Обеспеченность торговыми площадями  по административным округам Москвы (кв. м/1000 чел.)

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Доля свободных площадей близка к пику

Средняя доля свободных площадей по ключевым торговым центрам в I кв. 2023 г. достигла 14%.

  Причина такого роста кроется в завершении процессов расторжения договоров аренды с иностранными ретейлерами, и как следствие высвобождение торговых площадей, прежде занимаемых международными компаниями.

Результатом этого тренда должно стать достижение пиковых значений по данному показателю с последующей стабилизаций ситуации на рынке.

После ухода мировых ритейлеров сформировался пул решений, направленных на устранение возросшей вакансии. Так, владельцы торговых площадей прибегают к нескольким стратегиям:

  • Деление помещений на более на мелкие лоты, что позволяет увеличить ставку аренды и получить бо̀льший доход. Так, например, были разделены площади Zara и Zara Kids в Афимолле, на их место пришли Emka, 2MOOD, Mavelty, Charuel и др.
  • Инвестирование собственных средств в развитие новых брендов, как иностранных, так и отечественных. Например, ГК «Ташир» была создана новая торговая сеть «Zebra Home». Открытие первого магазина было реализовано на площадке ТРЦ «Kvartal», его площадь составила 1 000 кв. м
  • Реализация концепции новых брендов в топовых локациях. В формате pop-up в Афимолле были открыты новые турецкие бренды − Ipekyol, Twist.
  • Фокус на российские бренды, предоставление им лучших площадок под их новые концепции и флагманы, укрупнение их торговых площадей. Торговая сеть Gloria Jeans открыла свой флагман на Тверской улице, 16, площадь локации достигает 5 тыс. кв. м, это самый большой монобрендовый магазин в России.

Уровень свободных площадей в ключевых ТЦ Москвы

торговые площади IKEA учитывались, как вакантные. 

Ставки аренды продолжают снижаться

Сравнение итогов 2022 года и I кв. 2023 года демонстрирует факт того, что прайм-ставка по топовым торговый центрам в среднем упала на 5 п.п., в то время, как в ключевых ТЦ она снизилась на 10 п.п.

Ставки аренды продолжают снижаются на фоне роста доли свободных площадей. В тоже время такая тенденция к снижению арендной ставки демонстрирует готовность собственников торговых площадей идти навстречу новым ритейлерам и создавать комфортные условия для их выхода на уже сформированный рынок.

По-прежнему сохраняется тренд на повышение ставок аренды для реструктуризирующихся брендов (на 5−10%), поскольку существует риск недополучение прибыли. Во многом это связано с тем, что таким брендам требуется время на то, чтобы снова стать узнаваемыми для потребителя, что также влияет на формируемый ими трафик и товарооборот.

  1. К концу первого полугодия мы ожидаем, что прайм-ставка снизится на 5% и 6% по топовым и ключевым торговым центрам соответственно, после этого рынок вступит в фазу восстановления.
  2. К концу 2022 года выручка качественных торговых центров практически не упала, что связано с тем, что арендаторы, приостановившие свою деятельность продолжали выполнять свои обязательства.
  3. В 2023 года снижение выручки произойдет первостепенно из-за расторжения контрактов иностранных ритейлеров, а также из-за того, что новые игроки на рынке  не гарантируют такой же уровень товарооборота, какой был у международных арендаторов.

Прайм-ставка аренды

Новые бренды из новых стран

Российский рынок вновь наполняется зарубежными брендами, главным образом из Турции. Такие бренды выходят на рынок за счет инвестиций локальных игроков, делают это точечно и рассматривают, преимущественно, топовые торговые центры.

Изменилась география брендов: если прежде масс-маркет был представлен испанским Inditex и шведским H&M, то в нынешних реалиях предложение обеспечивается за счет марок российского и турецкого происхождения.

География ритейла продолжит меняться и в будущих кварталах. Фокус сместится на Ближний Восток, Среднюю и Восточную Азию. О планах по развитию заявили бренды Rasoul, Hassan, Romina, Kiana, Samira, Jila, Marwin by Meloman, 8ight seconds, Alireza, Pancho, Beymen, Kelebek.

Динамика в соотношении покинувших и пришедших на российский рынок ритейлеров в 2023 году положительная. Число игроков, пополнивших рынок на начало года (8 брендов), практически равно показателю 2022 года (15 брендов).

Новый зарубежные ритейлеры направлены на покупателя среднего сегмента. В сравнении с российским масс-маркетом они занимают разные ниши, в результате чего формируется рыночная среда комфортная для все ритейлеров, приходящих на рынок и расширяющихся в нем.

Читайте также:  Турция-2023: цены на туры и правила въезда

Текущий статус выходящий и планируемых к выходу компаний

   Вышли на рынок                                                                  Рассматривается выход на рынок   

  • Бренды, вышедшие на рынок в I кв. 2023 года
  • Ценовой сегмент вышедших на рынок брендов

Российский рынок покинули далеко не все

Несмотря на то, что 2022 год был отмечен пиковыми значениями по количеству зарубежных ритейлеров, покинувших российский рынок, большая их доля (57%) все же осталась в российских торговых центрах. Соотношение брендов, сохранивших свою структуру, имя и продолжающих деятельность на российском рынке, преобладает над долей покинувших практически  в 3 раза.

Стоит также отметить, что с конца 2022 года остается распространённой траектория развития международных торговых сетей с приостановкой деятельности и последующей реструктуризацией. Это коснулось таких брендов, как Zara (MAAG), Pull & Bear (DUB), Bershka (ECRU) и др.

Такая тенденция будет сохраняться, поскольку часть зарубежных ритейлеров в сегментах детской одежды, нижнего белья и др., занимали ключевые роли, притягивали на себя трафик и получали значительную прибыль, поэтому возвращение на российский рынок для них выгодно.

  1. Бренды, продолжающие работать без изменений
  2. Поведение мировых брендов после геополитического кризиса

Продолжают работу без изменения статуса

Методология

Термины и определения Общий объем предложения

В объем предложения включены объекты с арендопригодной торговой площадью (GLA) более 5 тыс. кв. м, расположенные в Москве и Московской области в пределах 10 км от МКАД.

Топовые ТЦ Объекты с GLA более 30 тыс. кв. м, характеризующиеся ставками аренды более 100 тыс. руб. /кв. м/год и повышенным спросом со стороны международных ретейлеров.

Ключевые ТЦ Коммерчески успешные торговые центры, характеризующиеся GLA более 30 тыс. кв. м, высокими ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.

Прайм-ставка аренды в ТЦ С IV кв. 2017 г. расчет ведется на основании ставок аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.

Ставка аренды Как правило, арендный платеж состоит из базовой ставки, расходов на эксплуатацию и маркетинг и/или % от товарооборота. Для некоторых сетей, являющихся якорями в своих категориях, базовая арендная плата отсутствует (за исключением топовых торговых центров, в которых для всех операторов имеется базовый платеж).

Доля свободных площадей Процентное соотношение свободных площадей к арендопригодной площади.

Осторожно, ТРЦ закрываются!

На витрине — торговые центры

Пессимистичные прогнозы предсказывают, что в ближайшем будущем в России закроется минимум 300 торговых центров. Раньше объявления о продаже торгового центра  считались событием чрезвычайным — информация о том, что инвестор приобрел тот или иной объект, становилась общедоступной только после закрытия сделки. Сегодня объявления о продаже торговых центров исчисляются десятками.

Например, продается с аукциона ТРЦ «Июнь» площадью 174,7 тыс. кв. м в Мытищах (ул. Мира, стр. 51), стартовая цена — 5,89 млрд рублей. Среди арендаторов — магазины федеральных сетей по продаже одежды, обуви и гаджетов, гипермаркет, фитнес-клуб, операторы фуд-корта.

Еще один ТРЦ под брендом «Июнь» продается в Красногорске, его площадь — около 45 тыс. кв. м. Как сообщает пресс-служба Российского аукционного дома (РАД), начальная цена объекта — 3,5 млрд рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=rekMQQvsVIw\u0026pp=ygVK0KfRgtC-INCx0YPQtNC10YIg0YEg0YLQvtGA0LPQvtCy0YvQvNC4INGG0LXQvdGC0YDQsNC80Lgg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgz8%3D

В деревне Горки (Ленинский городской округ, Каширское шоссе, 11 км от МКАД) продается трехэтажный ТЦ «Горки» площадью 1,9 тыс. кв. м. На первом этаже расположен супермаркет, на втором — торговые точки. Стоимость объекта — 123 млн рублей. 

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Годовой доход (после выплаты налогов и эксплуатационных расходов) составляет около 11 млн рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=rekMQQvsVIw\u0026pp=ygVK0KfRgtC-INCx0YPQtNC10YIg0YEg0YLQvtGA0LPQvtCy0YvQvNC4INGG0LXQvdGC0YDQsNC80Lgg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgz8%3D

В деревне Борзые (Новорижское шоссе, Истра) выставлен на продажу ТЦ площадью 7,2 тыс. кв. м. Цена объекта — 1,2 млрд рублей. Среди арендаторов — супермаркет «Азбука вкуса», фитнес-центр, автомойка, ресторан, салон красоты, медицинский центр.

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

В Лобне ищет нового собственника двухэтажный ТК «Маяк» (площадь 1,1 тыс. кв. м) по цене 75 млн рублей. Здание введено в эксплуатацию в 2018 году. ТК расположен в 300 м от ж/д станции Лобня. Среди арендаторов — мебельный салон, караоке-клуб.

«В 2022 году наблюдался значительный прирост торговых центров, поступающих к нам для анализа и последующей продажи», — комментирует Константин Раев, исполнительный директор РАД.

По его словам, ликвидность таких объектов в нынешних условиях низкая. Доходы, которые генерирует объект недвижимости, снижаются, перспектив их увеличения не просматривается. Продаются такие лоты только с существенным дисконтом, многие объекты выставлены на продажу по цене ниже, чем себестоимость их постройки, подчеркивает эксперт.

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Среди выставленных на продажу объектов лидируют небольшие торговые центры. «Это происходит хотя бы в силу того, что их в стране количественно значительно больше, чем крупных объектов», — поясняетИван Артёмов, директор, руководитель направления ритейл-консалтинга CORE.XP. 

Небольшие торговые объекты чувствительны к локации, уточняет эксперт: они обязательно должны находиться близко к потребителю, иначе проигрывают конкуренцию стрит-ритейлу на первых этажах ЖК и онлайн-ритейлу. Именно такие объекты, расположенные в не самых удачных локациях, чаще всего сталкиваются с проблемами.

В зоне повышенного риска

Любое предприятие, и ТРЦ не исключение, считается банкротом, когда оно не имеет возможности платить по своим обязательствам.

«Предбанкротное состояние торгового центра, как правило, можно определить по уверенному росту объема вакантных площадей, — рассказывает Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ).

— Однако при системе арендных платежей от оборота арендаторов, которая сейчас применяется всё чаще, может возникнуть ситуация, когда ТЦ более или менее стабильно заполнен, но платежеспособный трафик падает. Арендаторы в сумме платят всё меньше, и тогда экономика ТЦ также показывает все признаки грядущего банкротства».

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Крупные торгово-развлекательные центры площадью от 50–70 тыс. кв. м и больше находятся в наибольшей опасности, полагает Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom. 

Эти объекты понесли самые высокие потери после ухода из РФ западных брендов, поскольку именно они составляли бо́льшую долю арендаторов в таких ТЦ. В то же время районные торговые центры арендной площадью 20–30 тыс. кв. м, напротив, в очередной раз подтвердили свою устойчивость, указывает эксперт.

«Реконцепция или смерть»

Под угрозой закрытия оказываются и давно построенные ТЦ, считает Олег Войцеховский. Это происходит не только из-за существенного физического износа, но и из-за несоответствия здания сегодняшним требованиям арендаторов, отсутствия комфортной и привлекательной атмосферы для посетителей. По его мнению, у возрастных торговых центров выбор невелик: реконцепция или смерть.

https://www.youtube.com/watch?v=rekMQQvsVIw\u0026pp=YAHIAQE%3D

В этой группе риску особенно подвержены региональные торговые центры, говорит Константин Раев. 

Дело в том, что значительная часть региональных торговых центров была построена в начале 2010-х годов или ранее, когда существовал дефицит крупноформатных объектов. Спустя 10–15 лет таким объектам требуются финансовые вливания — как в проведение реновации, так и в корректировку устаревшего формата. Кроме того, по мере появления новых объектов в этом сегменте возросла конкуренция.

  • К тому же в крупных ТЦ значительные площади заняты кинотеатрами, доходы которых в 2022 году катастрофически снизились, а часть кинозалов и вовсе вынужденно закрылась.
  • А вот районные торговые центры, расположенные в качественных локациях, пользуются более стабильным повседневным спросом у населения и не подвержены рискам, связанным с уходом международных брендов, отмечает Иван Артёмов.
  • Общими причинами снижения выручки торговых центров эксперты называют изменение покупательского поведения: значительная доля покупок в течение последних лет перешла в онлайн; доходы населения падают, соответственно, люди стремятся больше экономить.

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Олег Войцеховский обращает внимание на то, что часть торговых центров продается не по причине их неуспешности, а из-за диверсификации портфеля, необходимости закрыть платежи по другим проектам собственника, перевести актив в кеш и т. д.

Некоторые весьма качественные ТЦ выставлялись на продажу по причине ухода иностранных компаний-собственников из России. «Поэтому не стоит ставить знак равенства между понятиями “неуспешный ТЦ” и “ТЦ на продажу”, — говорит Олег Войцеховский. — А в зарубежной практике переход объектов коммерческой недвижимости из рук в руки — это вообще обычное явление, никак с их успешностью не связанное».

Жилье вместо ТРЦ?

Скорее всего, ТРЦ могут выкупить девелоперы жилой недвижимости, предполагает Иван Татаринов. «Многие торговые центры, особенно небольшого формата, находятся в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, что важно при строительстве жилых комплексов, — поясняет он свою точку зрения. — Поэтому часть из ТЦ будет продана и, скорее всего, переформатирована под жилье».

Часть торговых центров будет переформатирована, остальная снесена для нового строительства — таково мнение Константина Раева. В Санкт-Петербурге есть несколько кейсов переформатирования торговых центров. Например, на месте одного из гипермаркетов сети «Метрика» открылся центр по продаже и обслуживанию землеройной, дорожно-строительной и лесозаготовительной техники.

Вместо гипермаркета «Сезон» будут построены многоэтажки, бывшие «Ряды» на Пулковском шоссе стали автосалоном по продаже подержанных автомобилей.

В Москве на месте ТЦ «Подсолнухи» появится ЖК «Life Сокольники», на месте ТЦ «Горбушкин Двор» возведут несколько высотных жилых комплексов высотой до 59 этажей, а также две школы и стадион.

В лучшие времена торговые центры могли быть выкуплены под снос и строительство на их месте бизнес-центров.

Но сейчас строить офисы нецелесообразно: из Росси ушли многие крупные арендаторы, на рынке наблюдается избыток площадей, напоминает Иван Татаринов.

А вот остальные торговые объекты, имеющие наиболее слабую концепцию и/или неудачную локацию, по его мнению, не найдут своего покупателя и останутся на балансе кредиторов.

Процесс переформатирования или сноса торговых центров будет продолжаться по мере падения их доходов, уверен Константин Раев.

О кардинальной смене концепций всех ТРЦ речи не идет — ведется планомерная работа по размещению новых арендаторов на местах уходящих брендов, уточняет Иван Артёмов.

«Если ТЦ действительно неуспешный, он перейдет в собственность к кредиторам — это могут быть как банки, так и организации или частные лица, которым задолжал ТЦ», — такой сценарий приводит Олег Войцеховский. По его словам, дальше возможны разные варианты событий, которые подразумевают, что эти долги будут выплачиваться полностью или частично.

Читайте также:  Когда откроется «Макдоналдс» в России под новой вывеской

https://www.youtube.com/watch?v=m3fq1NwvWm4\u0026pp=ygVK0KfRgtC-INCx0YPQtNC10YIg0YEg0YLQvtGA0LPQvtCy0YvQvNC4INGG0LXQvdGC0YDQsNC80Lgg0LIgMjAyMyDQs9C-0LTRgz8%3D

А если по каким-то причинам не удастся быстро продать нормальный по экономике ТЦ, он будет спокойно работать дальше. Кстати, ряд собственников придерживается стратегии выставлять ТЦ на продажу «на всякий случай»: вдруг появится интересное предложение, от которого они не смогут отказаться? Такое, говорят, тоже бывает.

Резюме

Закрытие и последующая продажа ряда торговых центров — неизбежный процесс. Виной тому как устаревшая концепция и неудачная локация объекта, так и изменение потребительского поведения, связанного с развитием онлайн-торговли. Основными покупателями торговых центров в удачной локации будут девелоперы, планирующие снос объекта и строительство на его месте ЖК.

Тенденции развития ТЦ в 2023 году. Как оптимизировать процессы управления трафиком и расчётом арендной платы

Прошлый год и начало 2023 г. стали периодом тяжелых испытаний для торговых центров России.

Не дав оправиться от пандемии, на российские моллы обрушились новые проблемы — потеря арендаторов, последовательное перетекание трафика в онлайн, снижение покупательской способности.

Рассмотрим, как различные факторы повлияли на деятельность ТЦ, как приспособиться к новым условиям и минимизировать потери.

Весной 2022 года многие зарубежные ритейлеры заявили о приостановке деятельности в России. В дальнейшем ряд компаний полностью прекратил продажи на российском рынке. Другие приняли решение продать российскую часть бизнеса новым собственникам с условием смены наименования бренда. Третьи на долгое время заморозили деятельность, продолжая выплачивать арендную плату.

В результате освободились колоссальные площади в торговых центрах, сократилась посещаемость и выручка.

По данным вице-президента Союза Торговых Центров России, Казахстана и Беларуси, за прошлый год в среднем по России доля свободных площадей увеличилась на 10%, за первый квартал 2023 годы доля вакантных помещений в молах Москвы составила 14,5%. Посещаемость крупных ТЦ к концу 2022 г. снизилась на 25%.

Объемы выручки торговых марок под новыми вывесками уменьшились в сравнении с выручкой до смены наименований, многим из них предстоит заново завоевывать доверие покупателей. За помещения компаний, приостановивших свою деятельность, продолжают поступать арендные платежи, но закрытые торговые точки негативно влияют на посещаемость расположенных рядом магазинов и моллов в целом.

В крупных торговых центрах якорные бренды приносили выручку в несколько раз превышающую средний размер выплат других арендаторов. Но известные бренды не просто приносили высокий доход, они служили точками притяжениями потока посетителей. При этом в топовых центрах формирование трафика происходило не за счет одного бренда, значение имело сочетание торговых точек нескольких марок.

Больше всего от ухода западных компаний пострадали крупные ТЦ, особенно столичные, так как именно здесь было наибольшее сосредоточение магазинов известных иностранных брендов. В меньшей степени уход сказался на небольших региональных торговых центрах.

Для того чтобы охватить аудиторию покупателей, предпочитающих выбирать товары онлайн, многие бренды наряду с офлайн-точками организуют продажу через собственный интернет-магазин.

При этом торговые точки в ТЦ выступают в роли пункта выдачи: покупатели делают заказ на сайте или в приложении, затем приходят в магазин в торговом центре и выкупают товар.

При получении заказа у клиента есть возможность примерить или просто осмотреть свой заказ, при необходимости заменить размер, цвет, модель, или отказаться от покупки. Оплата может производиться как в момент заказа, так и при получении.

Выдача онлайн-покупок в офлайн-магазине, кроме более широкого охвата покупателей, имеет еще один плюс: когда клиент посещает магазин, чтобы забрать заказанные вещи, продавцы могут убедить его приобрести сопутствующие товары.

Кроме того, арендаторы не включают выручку от онлайн-продаж в сумму для расчёта арендной платы. С этим не согласны арендодатели, если площади в торговом центре использовались для хранения и выдачи товаров, следует за это платить.

Основную выручку кинозалам приносили фильмы Голливуда. После того как зарубежные компании прекратили сотрудничество с российскими компаниями, кинопрокатчики столкнулись с большими трудностями.

Отечественные фильмы не привлекают такое количество зрителей, как иностранные. Для сохранения доходов кинотеатрам необходимо 10-12 кассовых российских фильмов масштаба «Чебурашки» и около 60 новых фильмов с меньшей выручкой.

Для того чтобы удержаться на плаву, кинотеатры устраивают различные акции:

  • предсеансовое обслуживание — посетителям приобретают билеты на российский фильм, но перед ним производился показ иностранной картины, которая официально не может быть представлена в России;
  • показ старых популярных фильмов;
  • проведение концертов;
  • показы спортивных матчей;
  • видео с популярными блогерами.

Но все эти мероприятия являются временными мерами и не могут спасти ситуацию. В результате часть кинозалов закрылась, выручка других значительно упала.

Закрытие торговых точек, уход популярных западных брендов и прекращение показа популярных голливудских фильмов в кинотеатрах — неокончательный список факторов, которые привели к снижению посещаемости моллов.

Частично трафик покупок перетекает в онлайн, популярность интернет-продаж продолжает расти.

К тому же, на маркетплейсах есть возможность купить продукцию любимых брендов, привезенных по программе параллельного импорта, а в ТЦ эти товары не представлены.

Еще одной причиной спада посещаемости послужило снижение покупательской способности, люди стали меньше тратить на развлечения, кафе, предметы не первой необходимости.

Моллы стараются обеспечить занятость торговых площадей за счет привлечения новых поставщиков. Ушли западные бренды — на их место пригласили ритейлеров из Турции, Китая, Индии, Кореи, Ирана, и они радостно откликнулись на предложение.

Но выход бренда на новый рынок занимает продолжительное время: необходимо разработать коллекции с учётом запросов страны, наладить логистические цепочки.

Поэтому большая часть компаний, решивших расширить свои продажи за счет выхода на российский рынок, до сих пор еще находится в процессе. 

Ситуация с пустующими площадями в ТЦ открыла широкие возможности российским производителям одежды, обуви, аксессуаров, товаров для дома, косметики.

Если раньше многие российские фэшн-бренды не могли рассчитывать открыть свои магазины в крупных ТЦ Москвы и Санкт-Петербурга, владельцы моллов их просто не замечали, то теперь такая возможность открылась перед отечественными марками.

При этом торговые центры идут навстречу и предоставляют дисконт на период, необходимый для завоевания лояльности покупателей.

Крупные российские бренды, которые и раньше были представлены в торговых центрах, увеличили площади своих магазинов, переместились на более выгодные позиции, активно запускают новые точки продаж.

Например, Gloria Jeans открывает отделы на местах закрывшихся магазинов H&M, за прошлый год бренд увеличил торговые площади с 800 до 1500 квадратных метров. В 2022 году Gloria Jeans открыла 20 новых точек продаж, в 2023 г. запланирован запуск 130.

Melon Fashion Group собирается открыть 250 новых магазинов.

Ряд отечественных производителей расширяет свой ассортимент, вводя новые товарные линейки. Например, Befree запускает производство спортивной одежды, обуви и белья, Zarina планирует выпускать линию мужской одежды.

Также на опустевших площадях устраиваются универмаги нового формата— корнеры с капсульными коллекциями одежды, обуви, аксессуаров. На площади одного универсального магазина выставляется продукция нескольких торговых марок. В ближайшее время владельцы «Телеграф» планируют открыть 8 универмагов, Slava — 20.

Еще один новый тренд — развитие сервисов проведения досуга и развлечений.

В торговых центрах организуют концерты, интеллектуальные игры, лекции, выставки, спортивные развлечения, игровые площадки, стенды скалолазания, детские развивающие занятия, мастер-классы, VR-клубы.

Сфера развлечений не приносит много прибыли, но привлекает довольно большой поток посетителей — их доля составляет до четверти от общего трафика ТЦ. Привлеченные мероприятиями клиенты создают трафик для фудкортов и других арендаторов.

Объемы продаж российских и приходящих иностранных брендов, пока малознакомых для российских потребителей, в ближайшее время не смогут сравниться с оборотами ушедших компаний.

Перед торговыми центрами стоят серьезные задачи: грамотно разместить арендаторов, чтобы привлечь посетителей и обеспечить трафик, выработать оптимальную схему расчета арендной платы таким образом, чтобы получить максимум прибыли и не потерять арендаторов, для которых платежи за аренду могут оказаться непосильными.

В сложных экономических реалиях особенно актуальным становится грамотное и корректное начисление арендной платы. Всё чаще применяется схема оплаты за торговое помещение, исчисляемая в процентах от выручки.

Если раньше такой метод использовался преимущественно в городах с населением свыше 1 млн жителей или в крупных центральных региональных ТЦ, то сейчас практика распространяется на средние и небольшие моллы.

При этом владельцы торговых центров сталкиваются со сложностями в получении достоверной информации по продажам, выявлении скрытых платежей, своевременного предоставления отчётов, что не всегда позволяет корректно рассчитать размер оплаты. 

Продукт Renta от OFD.ru — это автоматизированная система аналитики продаж, позволяющая получать достоверные сведения по объёму выручки арендаторов благодаря получению данных от онлайн-касс, а также информации по нефискальной выручке заведений.

Сервис помогает избежать потери прибыли арендодателя, исключая ошибки и намеренные искажения данных, предоставляемых арендаторами. По сведениям клиентов, после того как они началаи использовать систему Renta, потери прибыли сократились на 19%.

Как происходит сбор информации?

Арендодатель договаривается с арендаторами о передаче данных с касс о продажах, арендаторы подключаются к сервису бесплатно. Для присоединения необходимо заключить договор и получить согласие от ритейлеров на получение сведений с их онлайн-касс, ресторанного ПО, счётчиков посещений и передачу данных третьему лицу.

Представители OFD.ru оказывают помощь торговым точкам в подключении к сервису, регистрации в личном кабинете и настройке ККТ, при этом не требуется смена ОФД.

Читайте также:  Что такое дно на фондовом рынке и как его определить

Сервис обеспечивает автоматизацию аналитики продаж, собирая информацию из нескольких источников:

  1. Выручка по кассам. Renta получает независимый доступ к данным по выручке ККТ любого ОФД. Сбор сведений происходит без коммуникации с сотрудниками и без сопряжения с ФН или кассой.
  2. Ресторанное программное обеспечение. Интеграция с ресторанным ПО обеспечивает получение информации о пречеках, отменах заказов и сравнивнение ее с фискальными данными.
  3. Счётчики посетителей. Позволяет проводить аналитику проходимости торговых точек.

Консолидированные данные передаются арендодателю через личный кабинет, их можно просматривать онлайн или выгружать в формате .xls.

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Подключение к сервису позволяет охватить все виды операций, которые арендодатель считает необходимым включать в базу для начисления оплаты. Например, представители Торговых Центров в последнее время все чаще поднимают вопрос о необходимости учитывать онлайн-расчеты, если продукция продается через интернет, а выдача осуществляется в торговой точке на территории молла.

Для выявления скрытой выручки сервис Renta проводит анализ платежей, сравнивая данные прошлых и текущего периодов, и выявляет аномалии: сверхмерное изменение среднего чека, падение продаж, оформление возвратов продукции, которая не была продана, длительные простои касс.

Подключение к ресторанному ПО позволяет сравнивать пречеки, выставленные в учетной системе и фискальные чеки. Таким образом формируются достоверные сведения по выручке, даже если сотрудники не пробили чек по кассе, оформив отмену.

Автоматический сбор и анализ информации экономит время на составление отчетов, обработку данных, помогает выявить ненадежных арендодателей.

Аналитика по торговым точкам в сервисе Renta

Renta не только обеспечивает оперативное получение достоверных данных по выручке, в сервисе можно получать статистические отчеты по заданным параметрам для оценки и сравнения торговых точек, зон продаж, эффективности проводимых промоакций.

Статистические данные по арендаторам отображаются в графическом виде в режиме реального времени или динамике за определенный период. Аналитические отчеты позволяют:

  • сравнивать данные с прошлыми периодами;
  • разделять данные по выручке по типам операций;
  • настраивать данные по актуальным параметрам: продажи по этажам, по сфере продаж;

Что будет с торговыми центрами в 2023 году?

Основные показатели, по которым оцениваются арендаторы: средний чек, выручка за период, количеств продаж за период, количество возвратов, плановая выручка и соответствие плану.

На основе полученных сведений система формирует карту количества продаж по часам и дням недели. Что позволяет выбирать наиболее благоприятное время для проведения маркетинговых акций.

Трафик не вырос, площади перераспределились между новыми игроками, а H&M и Uniqlo не заменить — как живут ТЦ в 2023 году — Торговля на vc.ru

Главное из материала Forbes о ситуации в отрасли.

{«id»:825079,»gtm»:null}

  • Крупные международные ритейлеры массово закрывали магазины в России весной и летом 2022 года, но большинство — с формулировкой «приостановка деятельности» и продолжая платить аренду. Замена арендаторов началась только осенью, поэтому только к концу 2023-го можно оценить, каких результатов «удалось добиться», отмечает Forbes.
  • Большую выгоду от ситуации получили новые арендаторы, преимущественно российские ритейлеры. Торговые центры же «бежали изо всех сил, чтобы остаться на месте» — то есть сохранить трафик.
  • В марте 2022 года доля закрывшихся магазинов в ТЦ составила 15% по наименованиям и 20% по площадям, подсчитали для Forbes аналитики. Весной и летом управляющие торговыми центрами ожидали решений международных ритейлеров, чтобы понять, что им делать дальше. А осенью ситуация изменилась: потенциальные арендаторы и ТЦ начали работу по наполнению пустующих площадей.
  • По данным компании Focus, по итогам 33 недель 2023 года посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге чуть снизилась относительно показателей 2022 года: в Москве — на 3%, в Петербурге — на 2%. Traffic Index компании Rstat показывает, что посещаемость московских торговых центров по состоянию на 35 неделю года была на 5,5% ниже, чем за аналогичный период 2022-го.
  • Вакансия (свободные площади — vc.ru) не снизилась, даже наоборот — немного выросла. На конец первой половины 2022 года её доля была 13%, летом 2023-го — 13,5%, по данным Nikoliers. CORE.XP оценивает вакансию в 10,6% (+2,2 п.п.). NF Group же отмечает снижение: с 13,4% в середине 2022-го до 9,5% на середину 2023-го.
  • Доля свободных площадей почти не изменилась, так как новые арендаторы занимают так называемую «скрытую вакансию» — площади, которые до последнего момента были заняты приостановившими работу магазинами иностранных брендов. Они перераспределились между российскими игроками и теми зарубежными ритейлерами, что остались на рынке.

На площадке бывших магазинов Inditex в ТЦ «Авиапарк» теперь располагаются новые арендаторы: мультибрендовый бутик «Слепая курица shoes» (вместо Zara Home), магазин нижнего белья Tezenis и магазин товаров для дома BY (вместо Zara Men), магазины женской одежды российских брендов — Emka, 2MOOD, Mavelty и Charuel (вместо Zara и Zara Kids), сетевой магазин товаров для дома Williams Et Oliver (вместо Stradivarius).

Магазин Gloria Jeans в ТРЦ «Европейский» переехал с третьего этажа (занимал около 840 м²) на площадку на первом этаже (около 4000 м²), Lime занял пространства, ранее занимаемые Uniqlo, в ТРЦ Columbus и ТРЦ «Павелецкая Плаза», и уровень его товарооборота сопоставим с H&M.

из исследования NF Group

  • Российские бренды стремятся занять эти площади, так как понимают, что на «семь-десять лет закрывают возможность конкурентам встать обратно», говорят эксперты. Например, если Zara вернётся в ТЦ, откуда ушла, она уже «будет сидеть на втором-третьем этаже либо на месте закрывшихся “Ашана” или “Ленты”».
  • Причин, по которым новые арендаторы не смогли удержать трафик, много. Одна из основных — «не очень удачная работа» тех, кто не ушёл с российского рынка, а провёл ребрендинг. Они сталкиваются с проблемами в логистике и трудностями с ассортиментом.
  • Бренды, которые остались «максимально похожи на предшественников» и сохранили ассортимент, работают успешно. Но когда изменения более глобальные — например, пришлось полностью обновить коллекцию, — арендаторы «чувствуют себя не так уж уверенно».
  • Другая причина, по которой трафик не растёт — уникальность ушедших брендов. Заменить таких арендаторов, как Uniqlo и H&M, оказалось просто невозможно, признаются собеседники Forbes.

ТЦ сейчас становятся похожи друг на друга, так как состав арендаторов примерно одинаковый: примерно 20 ключевых игроков, представленных в большинстве магазинов.

В этих условиях задача ТЦ — отстроиться наполнением и привлечь посетителей именно в свой объект. Но самая большая проблема сейчас — заменить арендаторов типа Zara, H&M, Uniqlo и так далее.

На российском рынке подобных арендаторов пока ещё нет.

коммерческий директор ТРЦ «Весна» Лариса Черкасова

  • Ритейлеры формировали вокруг себя «все тренды покупательского спроса», кроме того, в их ценовом сегменте никто не может предложить подобное качество и ассортимент. Другая проблема — спортивные товары: российские бренды «не дотягивают», а «заместители» предлагают слишком скудный ассортимент.
  • Также незаименимой оказалась IKEA — так как это «не просто бренд или товар, но и уровень сервиса, уникальная концепция». Можно лишь предложить альтернативу по товарным категориям.
  • Некоторые арендаторы после ребрендинга работают неплохо, отмечают собеседники Forbes. Они хвалят Fiba Retail Group (ранее управляла фешен-брендом Marks & Spencer), которая взяла под управление несколько магазинов Mango, оставшихся работать под прежним названием. Она же представила представила рынку новые турецкие бренды: Club, Network, Mudo и Oxxo.

В 2023 году могут закрыться до половины торговых центров — российская газета

Количество посетителей на единицу площади торговых центров в целом по России (Mall Index) за 11 полных прошедших месяцев этого года снизилось на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. и на 22% по отношению к уровню докризисного 2019 г., приводит данные руководитель направления исследований и консалтинга компании Focus Technologies Михаил Васильев.

Устойчивее всего к кризисным явлениям оказались торговые центры малых и средних форматов (менее 40 тыс. кв. м GLA). Это так называемые объекты шаговой доступности, основная часть которых располагается в непосредственной близости к местам постоянного расселения, поясняет он.

Количество посетителей торговых центров в 2022 году уменьшилось в среднем от 25 до 40%, добавляет PR-технолог Александр Андрианов, ссылаясь на данные клиентов — владельцев торговых центров. Причем наиболее остро отток покупателей ощущают крупные ТЦ площадью 70-90 тыс. кв.

метров, соглашается он.

Покупателей придется завлекать новыми креативными решениями, старые ходы уже не работают

Среди факторов, повлиявших на поток покупателей, эксперты называют рост влияния интернет-площадок, уход из России западных брендов, отсутствие интересного кинопродукта, отъезд некоторых представителей среднего класса за границу. Покупательский интерес смещается в сторону интернет-магазинов, где все можно сравнить, поясняет руководитель IT на одном из предприятий Алексей Солодовников. «Перспективы на следующий год не самые радужные. Едва ли не каждый второй ТЦ под угрозой закрытия», — считает Андрианов.

В такой ситуации крупным торговым площадкам придется перестраиваться или закрываться. Чтобы выжить, торговые центры сейчас должны «заманивать» покупателей различными активностями, считает старший преподаватель департамента финансового и инвестиционного менеджмента ВШУ Валерий Фетисов.

Но аудитории необходимо предложить новые креативные решения, добавляет Андрианов.

Например, нужно проводить на территории ТЦ выставки и театральные представления, кооперироваться с образовательными центрами и устраивать мастер-классы по различным направлениям, проводить лекции известных персон, открывать филиалы музеев, выставки.

Можно организовать фуд-корты с национальными блюдами народов России. Также могут сработать варианты превращения ТЦ в сommunity-сenter, где в первую очередь молодежь может проводить время, или в show-room для производителей.

Впрочем, не все так уж плохо, считает директор факультета бизнеса университета «Синергия» Кирилл Плохих. Торговые центры точно не закроются, потому что люди всегда будут совершать покупки, ходить в кино, говорит он. И даже если ушедшие бренды на вернутся, их место займут другие.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector