Аналитики Циан ранжировали города-миллионники России по доходности жилья от сдачи в аренду, подсчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций.
В рейтинге доходности учитывались города с численностью населения от 1 млн человек.
Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, одно- и двухкомнатных) на вторичном рынке и арендную ставку для них за последние четыре года.
коротко о главном
- Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2018 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2019-м — 6,7%, в 2020-м — 6,3%, в 2021 году — 5,6%.
- Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Челябинске, где средняя доходность аренды составляет 7,2%. Минимальную доходность получают инвесторы в Санкт-Петербурге — 4,2% годовых.
- Больше всего платят за жилье арендаторы в Москве (540 тыс. рублей в год) и Санкт-Петербурге (310 тыс. рублей в год), наименее затратно снимать жилье в Челябинске (150 тыс. рублей в год). В среднем по городам-миллионникам России годовая аренда обходится приблизительно в 220 тыс. рублей.
- Жилье дорожает быстрее аренды: за год средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1%, ставка аренды — на 2,2%.
- Средняя окупаемость квартиры — 18,2 года. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Санкт-Петербурге (24 года). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составлял порядка 13,8 года, в 2019-м — 15 лет, в 2020-м — 15,9 года.
- Сдача квартиры в аренду остается выгоднее банковского вклада. Доходность рантье по городам-миллионникам — в среднем 5,6% годовых, а у держателя рублевого депозита — 4,4%.
Доходность от сдачи в аренду снижается с каждым годом
Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше — 6,3%, в 2019-м — 6,7%, в 2018-м — 7,3%. Это свидетельствует о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020-м: по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п. п. (ранее темпы были ниже).
Динамика стоимости квартир, ставок аренды, доходности от сдачи квартиры и сроков окупаемости в среднем по городам-миллионникам
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |
| Стоимость квартиры, млн рублей | 3,15 | 3,41 | 3,61 | 4,20 |
| Ставка аренды, тыс. рублей в месяц | 18,5 | 18,4 | 18,2 | 18,6 |
| Доходность от сдачи квартиры в аренду, % | 7,3% | 6,7% | 6,3% | 5,6% |
| Срок окупаемости квартиры, количество лет | 13,8 | 15,0 | 16,0 | 18,1 |
По данным Аналитического центра Циан
Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду — в Челябинске
Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в два раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%).
В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в Екатеринбурге — с достаточно высокими ставками аренды (третье место после Москвы и Санкт-Петербурга).
Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) — в этих городах арендодатели имеют пассивный доход, сопоставимый с процентами по банковским вкладам. Тут самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников.
Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей.
Столичные рантье зарабатывают в абсолютных значениях больше всех
Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в столицах рантье зарабатывают больше всех.
https://www.youtube.com/watch?v=mhJx5nozMSw\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7BGYRTeHnmK6O2pubik-P2A%3D%3D
Сдача квартиры в аренду приносит в Москве в среднем 544 тыс. рублей в год, в Санкт-Петербурге — 308 тыс. рублей в год. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс. в год), Новосибирск (232 тыс. в год). Замыкает пятерку лидеров Казань (214 тыс. в год).
Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь — самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что тоже повышает средний ценник.
Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.).
В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка равна 223 тыс. рублей — это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.
Стоимость жилья растет быстрее ставок аренды
Средняя ставка аренды студий, одно- и двухкомнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляла 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%.
В целом в миллионниках за последние четыре года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, прибавив за год 16,1%. До этого рост составлял 5–8% в год.
Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования.
Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.
Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на удаленный формат работы покидали региональные центры — спрос на съем жилья сокращался.
Снижались и ставки, которые после частичного возобновления работы в офисах начали восстанавливаться очень плавно.
Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника.
В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так, на 9% снизилась ставка в Воронеже, на 7,7% — в Краснодаре, на 6% — в Перми, на 3,4% — в Санкт-Петербурге, на 1,3% — в Самаре. При этом стоимость квартир выросла во всех городах — от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске.
Средний срок окупаемости квартиры — 18 лет
Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости прежде чем он будет приносить доход.
Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге — 24 года. Более 20 лет понадобится в Москве и Казани (22,4 и 22,5 года соответственно) и в Нижнем Новгороде (20,2 года).
Быстрее всего вернуть сумму, потраченную на приобретение жилья, за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 года), Волгограде (15,3 года) и Екатеринбурге (15,6 года).
Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 года, в 2019-м — 15 лет, в 2020-м — 16 лет.
Разрыв между доходностью от сдачи квартиры и банковских депозитов будет сокращаться
Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 года, вело к падению доходности по банковским депозитам.
Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду.
Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ РФ повысил ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется.
По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п. п. выше, чем прибыль банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность — 4,5%).
Последний месяц, по которому ЦБ РФ приводит данные по банковским вкладам, — апрель. К этому времени статистика еще не полностью учитывала решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и банковских депозитов.
важно
Фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы: затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения.
Разница в доходности рублевого вклада и сдачи в аренду
| Год | Средняя ставка вклада (сроком от года)* | Средняя доходность аренды | Разница, п. п. |
| 2018 | 6,8% | 7,3% | 0,5 |
| 2019 | 5,8% | 6,7% | 0,9 |
| 2020 | 4,7% | 6,3% | 1,6 |
| 2021 | 4,4% (в среднем за январь–апрель) | 5,6% | 1,2 |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
https://www.youtube.com/watch?v=jX7BVvntBSE\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7DT8hQVaCvQ_NkDf3kLpn9Q%3D%3D
Сдача квартиры в аренду — один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
«В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел из-за перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, так что рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии они восстанавливались крайне медленно. Если стагнация арендных ставок сохранится, доходность будет сокращаться и дальше», — отмечает он.
Рейтинг российских городов-миллионников по доходности от сдачи жилья в аренду
| Город | Ср. цена квартир (студий, 1- и 2-комн.) на вторичном рынке, млн руб. | Ср. годовая ставка аренды, тыс. руб. | Ср. ставка аренды в месяц, тыс. руб. | Доходность | Срок окупаемости, кол-во лет |
| Челябинск | 2,13 | 153,6 | 12,8 | 7,2% | 13,9 |
| Волгоград | 2,65 | 172,8 | 14,4 | 6,5% | 15,3 |
| Екатеринбург | 3,79 | 243,6 | 20,3 | 6,4% | 15,6 |
| Ростов-на-Дону | 3,14 | 201,6 | 16,8 | 6,4% | 15,6 |
| Новосибирск | 3,91 | 231,6 | 19,3 | 5,9% | 16,9 |
| Красноярск | 3,61 | 211,2 | 17,6 | 5,9% | 17,1 |
| Омск | 2,97 | 174,0 | 14,5 | 5,9% | 17,1 |
| Пермь | 2,95 | 170,4 | 14,2 | 5,8% | 17,3 |
| Самара | 3,06 | 176,4 | 14,7 | 5,8% | 17,3 |
| Краснодар | 3,57 | 202,8 | 16,9 | 5,7% | 17,6 |
| Уфа | 3,70 | 196,8 | 16,4 | 5,3% | 18,8 |
| Воронеж | 3,20 | 169,2 | 14,1 | 5,3% | 18,9 |
| Нижний Новгород | 4,09 | 202,8 | 16,9 | 5,0% | 20,2 |
| Москва | 12,15 | 543,6 | 45,3 | 4,5% | 22,4 |
| Казань | 4,80 | 213,6 | 17,8 | 4,5% | 22,5 |
| Санкт-Петербург | 7,43 | 308,4 | 25,7 | 4,2% | 24,1 |
По данным Аналитического центра Циан
Сдавать квартиру или продать: выгодно сдавать в аренду или продавать квартиру
Как распорядиться недвижимостью, в которой никто не живёт? Чаще всего это два способа — сдавать квартиру или продать.
Рассказываем в нашей статье, какие плюсы и минусы есть у каждого варианта, чтобы вы могли решить, что лучше — продать квартиру или сдавать в аренду на долгий срок или посуточно.
Для большинства россиян недвижимость — это надёжный способ сохранить средства и генерировать доход: продав жилье или сдав его в аренду, можно рассчитывать на выручку.
Именно поэтому, получив недвижимость по договору дарения или в наследство, приходится искать ответ на вопрос, что выгоднее — продать или сдать квартиру: недополучать доход неприятно, особенно когда нужны деньги.
Если у семьи нет крупных долгов и не предстоят значительные расходы, то аренда на длительный срок может стать хорошей прибавкой к ежемесячному доходу. При наличии долгов продажа может поправить финансовое положение, закрыв образовавшиеся «дыры».
Но рынок недвижимости не всегда позволяет провести сделку в нужное время по желаемой цене, тогда вариант сдавать квартиру в аренду становится достойной альтернативой простою жилья.
Сразу оговоримся, что покупка квартиры в ипотеку — в новом доме или на вторичном рынке — не вписывается в эту систему критериев, потому что кредит на покупку жилплощади имеет свою цену и влияет на конечную стоимость жилья. Плюс к этому квартира становится предметом залога для банка, и на сделки с ней, будь то аренда или продажа, действуют ограничения.
- Если на вопрос, что лучше — продавать или сдавать доставшуюся квартиру, ответ — в пользу аренды, потребуется оценить, насколько она может быть интересна арендаторам.
- Риелторы говорят, что определить, подходит ли «лишнее» жильё для аренды,
просто: достаточно представить, захочется ли жить в такой квартире самому. - Если вдаваться в подробности, то больше всего у арендаторов востребованы одно- или
двухкомнатные квартиры в жилом состоянии и с хорошей транспортной инфраструктурой.
То есть дом должен быть в пешей доступности от станции метро или МЦК, если речь
о Москве и городах-миллионерах с метрополитеном, и близко к остановке общественного транспорта или электрички для прочих населенных пунктов. Квартира
в таком доме, скорее всего, быстро найдет арендаторов, и собственник начнёт
получать доход.
Ещё один критерий — возраст самого здания. Сейчас в Москве можно снять однокомнатную квартиру за 32–35 тыс. рублей в месяц в типовой пятиэтажке в спальном районе. Такие дома строились во второй половине прошлого века. Если же дом не старше 2010 года, цена сразу увеличивается на 50% и больше.
https://www.youtube.com/watch?v=IJqlOMT2d2w\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7JMVCKWI2PGui3DS_Iv1lFA%3D%3D
Если дом удобно расположен с точки зрения транспорта и, например, в очень хорошем районе, то ремонт не обязателен — главное, чтобы в квартире можно было жить. А значит, должны быть исправная современная сантехника, необходимые бытовые приборы, интернет.
Но аккуратная отделка, безусловно, станет конкурентным преимуществом, которое
можно использовать при назначении арендной платы. Главное — не перестараться,
потому что жильё, которое сдается в аренду, в любом случае требует амортизации.
Это означает, что очень дорогой ремонт будет таким же дорогим в обслуживании.
Сдавать квартиру в аренду посуточно — финансово очень перспективно, утверждают эксперты рынка недвижимости и маклеры. Вполне реален сценарий, при котором выручка может быть в два раза выше, чем при сдаче жилья на длительный срок. Но есть нюансы.
Во-первых, не каждая квартира подходит для посуточной аренды. Кому обычно нужно жильё на короткий срок? Туристам и командированным. В обоих случаях приезжают люди, для которых нужны прежде всего удобные транспортные условия и комфорт для сна.
Маловероятно, что турист, прибывший в столицу на три дня, захочет тратить на дорогу 20 минут на автобусе до метро и потом в подземке — до центральных достопримечательностей. С командированными то же самое.
Во-вторых, квартира для посуточной аренды должна быть укомплектована более полно. Арендаторы, которые платят помесячно, могут использовать свою посуду, постельное бельё, частично какую-то мебель. Туристы и командированные едва ли будут возить с собой сахар, чашку и одеяло.
Также не лучшим решением станет оснащение жилплощади для посуточной аренды недорогой, старой, разномастной мебелью, особенно если хозяин вложился в качественный ремонт. Эклектика в дизайне и оборудовании квартиры в данном случае станет минусом для её привлекательности.
Ключевой момент выгодной посуточной аренды — личное участие владельца. Самостоятельная уборка, стирка, покупка туалетной бумаги, мыла, салфеток и прочих расходных средств снижают траты на персонал, то есть создают прямую выгоду.
Опытные арендодатели отмечают, что посуточная аренда очень хлопотная: нужно быть постоянно на связи, потому что проблемы у жильцов могут возникнуть в любой момент. Поэтому прежде чем подсчитывать будущую доходность, стоит как следует оценить свои физические, финансовые, временные ресурсы и уже тогда решать — продать квартиру или сдать в аренду.
Решение о продаже квартиры обычно принимают, если не получается её выгодно сдать. Прибыльность в этом случае — приемлемое для каждого соотношение усилий и выручки.
Итак, если взять за среднее стоимость аренды однокомнатной квартиры в 40 тыс. рублей, расчёт будет следующим:
- арендная выручка до расходов на налоги и прочее — 480 тыс. рублей в год;
- коммунальные услуги будут стоить около 60 тыс. рублей в год;
- налоги — до 28,8 тыс. рублей (по ставке 4% при оформлении самозанятости, если арендатор — физическое лицо, если компания или ИП — 6%).
После вычета основных расходов остаётся 391,2 тыс. рублей в год или 32,6 тыс. рублей в месяц. Самая непредсказуемая статья расходов — на амортизацию. Поломка техники, мебели, обновление покрытий будут необходимы, какими бы аккуратными ни были арендаторы.
Если квартиру можно сдать прямо сейчас, не ремонтируя, и есть готовность
вызывать электрика, искать мастера по починке стиральных машин или ездить по
мебельным салонам, когда потребуется жильцам, доход от аренды может стать
хорошим подспорьем для семейного бюджета.
Ещё одна причина, по которой квартиру выставляют на продажу, — потребность в крупной сумме денег одномоментно: на лечение, образование, бизнес, погашение долгов и прочее. При удачном стечении обстоятельств продать недвижимость можно довольно быстро.
Желание и необходимость продать квартиру понятны. Но не всегда есть возможность сделать это быстро и по желаемой цене. Например, сейчас в сфере недвижимости преобладает «рынок покупателя». Это означает, что предложение превышает спрос.
https://www.youtube.com/watch?v=VcHLkg18V0M\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7SDcLzKDvy-s-HPeDIytLSA%3D%3D
Риелторы рассказывают, что средний срок, в течение которого можно продать квартиру — по нижней границе цены и с дисконтом, — вырос в два раза и составляет около
полугода. Есть варианты, которые остаются в продаже и дольше года. На таком
рынке быстрая реализация подразумевает очень большой дисконт от цены, он может
достигать 10–15%. Не каждого продавца это устроит.
Если нет готовности демпинговать, сделку разумнее отложить. На длинном отрезке времени недвижимость всё время дорожает и обязательно находит своего покупателя. Просто не всегда она может быть быстро продаваемым имуществом. Поэтому выгодно сдавать или выгодно продавать доставшееся жильё, зависит не только от финансового состояния владельца, но и от рыночных условий.
Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду — Российская газета
Доля тех, кто приобретает квартиры именно с целью инвестиций, за 2020 год выросла в три раза — со стандартных 5-6% до 17-18%, говорит руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.
На это повлияли рекордно низкие ставки по ипотеке, снижение доходности банковских вкладов, ослабление курса рубля.
Из этих 18% около 7% планируют сдавать жилье, 9% — продавать на этапе роста цены, еще 2% пока не определились.
Цены на квартиры растут, но арендные ставки снижаются. За год, по данным портала «Мир квартир», плата за наем жилья увеличилась только в пяти из 16 городов-миллионников (Новосибирске, Волгограде, Омске, Красноярске и Самаре).
Съем в Казани, Санкт-Петербурге и Москве подешевел на 9-11%. Благодаря снижению ипотечных ставок арендаторы покупают собственное жилье, а спрос в сегменте найма квартир падает, считает гендиректор портала Павел Луценко.
Пока объем предложения не вырос, отмечают в аналитическом центре ЦИАН.
Не все хотят заниматься сдачей в аренду на фоне второй волны пандемии, отмечает руководитель центра Алексей Попов. Некоторые на волне роста цен решили продать квартиры.
Но в долгосрочной перспективе многие рантье могут недосчитаться арендаторов, на которых они рассчитывали, покупая, например, квартиры в «человейниках» в ближнем Подмосковье, считает Попов. Рекордные объемы продаж в 2020 году могут сказаться на ситуации на рынке аренды через 2-3 года.
К тому времени арендаторы переселятся в собственные квартиры, а часть бывших квартиросъемщиков останется удаленно работать в родных городах.
Если раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру в столице за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тысяч рублей в месяц, то при подорожании квартиры на 1 млн доходность падает до 4,8%, приводит расчеты гендиректор компании Realiste Алексей Гальцев.
Избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах, что приведет к снижению цен на наем, считает он. «Владельцы квартир поймут, что теряют деньги — и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу», — прогнозирует Гальцев.
Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья — например, разделяя квартиры на студии, что приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе 2-3 лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья.
Такое уже было в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.
Покупка коммерческой недвижимости окупается быстрее, чем покупка жилья
Доходность аренды достаточно невысокая — около 4%, да и представлена исключительно в национальной валюте, которая отличается волатильностью и за прошедший год существенно подешевела, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. В последнее время арендаторы мигрируют из более дорогих в квартиры среднего или экономкласса, а многие даже стали снимать комнаты вместо жилья целиком. Существенного роста арендной платы точно ожидать не стоит, а вот снижение возможно, считает он.
Вложения в недвижимость — один из самых распространенных в России вариантов инвестиций, но это неликвидный инструмент (деньги замораживаются на длительный срок, совершать сделки достаточно сложно) и далеко не самый доходный по сравнению, например, с корпоративными облигациями, отмечает эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Надежда Грошева.
Инвестиции в квартиру на окраине Москвы («однушка» за 8 млн рублей, которую сдают за 32 тысячи рублей в месяц) окупятся примерно через 20 лет. И это без учета дополнительных расходов на ЖКУ, ремонт, простой квартиры из-за смены арендатора, налог на недвижимость. «Если к этим тратам добавить ежемесячный платеж по ипотеке, то такие инвестиции будут выглядеть уже крайне рискованными.
Я бы их не рекомендовала», — отмечает Грошева. Однако другие варианты инвестиций более сложные. «Можно руководствоваться правилом разумного инвестора: у человека должны быть стабильный доход, собственное жилье, депозит, небольшая однокомнатная квартира для сдачи в аренду, а главное, достаточный уровень знаний.
С таким багажом стоит задуматься об инвестициях на фондовом рынке», — подчеркивает Грошева.
https://www.youtube.com/watch?v=WKgtnXR_tlI\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7U25Bym_wMkAg6vtqVirMYA%3D%3D
Конечная цель большинства инвестиционных сделок с квартирами в 2020 году — перепродажа их по более высокой цене, считает Диваков. Сдача в аренду может принести какой-то доход в период ожидания продажи квартиры, но это приятное дополнение, а не основная цель инвесторов.
Но и перепродажа квартиры фактически только помогает сберечь деньги, отмечает Грошева: в среднем квартиры ежегодно дорожают на уровень инфляции. А если продавать недвижимость менее чем через 3 года после покупки, придется еще и платить налог.
Есть сегменты, где цены могут расти быстрее, но тут надо профессионально разобраться в теме. Например, подорожание может быть связано со сдачей метро в районе недвижимости или с повышенным спросом в регионе, как, например, в Сочи за последний год.
В крупных городах инвестиционная активность покупателей вдвое выше, чем в других, отмечает Зайцев. Даже жители малых городов, накопив нужную сумму, предпочитают инвестировать в жилье в мегаполисах, а не на родине.
Между тем летом прошлого года «Мир квартир» составлял рейтинг городов, где выгоднее всего приобретать квартиру для сдачи в аренду, и обе столицы были в хвосте списка.
Выгоднее всего, исходя из стоимости жилья и арендных ставок, было покупать жилье в Магнитогорске, неплохая доходность была в Астрахани, Череповце, Нижнем Тагиле и Грозном.
В последние месяцы частные инвесторы стали активнее интересоваться коммерческой недвижимостью, отмечает Зайцев. В этом сегменте срок окупаемости от сдачи в аренду меньше, чем при покупке квартиры аналогичной стоимости. Однако налог на такое имущество может быть в несколько раз выше, чем на жилье. Есть и другие нюансы — например, нельзя получить налоговый вычет при покупке недвижимости.
Центр квартирных инвестиций России — Новая Москва. Там сочетаются доступные цены и удобства столичной жизни. За последний год жиплощадь в ТиНАО стала популярнее на 17,9 процента.
Как рассказали «РГ» в пресс-службе столичного агентства недвижимости ОГРК, пик покупательского интереса пришелся на октябрь, когда количество запросов по сравнению с обычными показателями стало выше почти на треть.
А цены на вторичном и первичном рынках почти сравнялись.
Одна из причин роста квартирного интереса к Новой Москве как у инвесторов, так и у обычных покупателей — большая доступность жилья, чем в других округах. Например, в Троицке, по данным ОГРК, «квадрат» за год потерял в цене в среднем 4 процента. В абсолютных цифрах стоимость упала со 127 до 122 тыс. руб.
Во-вторых, сказалась растущая транспортная доступность ТиНАО. Даже сейчас самая бюджетная квартира, которая там продается за 1,8 млн руб., находится недалеко от железнодорожной станции. А в ближайшие годы повысится и доступность метро для «новых москвичей», отмечает заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.
«В ТиНАО будет протянута красная ветка, а при строительстве Бирюлевской линии предусматривается задел для продления в Щербинку», — сказал глава столичного стройкомплекса. Все эти факторы в совокупности делают Новую Москву интересной локацией для вложения накопленных денег: купил квартиру — тут же сдал — заработал.
Тем более что спрос на аренду жилья в оживающей столице по-преждему остается достаточно стабильным.
ТиНАО выбирают еще и потому, что даже не самые современные районы здесь с точки зрения инфраструктуры и безопасности все больше соответствуют столичным стандартам.
«В квартирах, где живут многодетные семьи, мы устанавливаем автономные пожарные извещатели — датчики, которые обычно мы видим на потолках в общественных местах, — рассказал начальник отдела безопасности администрации Новофедоровского поселения Андрей Ухин. — В перспективе хотим установить такое оборудование во всех домах».
Рядом с новыми кварталами строят детские сады, один из крупнейших, на 240 мест, появится в Остафьеве. «Сейчас здесь устанавливают электрохозяйство и системы водоснабжения», — говорит глава администрации Рязановского поселения Николай Бобылев. Также территория ТиНАО ценна тем, что там удобство городского жилья сочетается с близостью природы.
Например, здесь благоустроили один из самых крупных парков Москвы «Филатов луг», где есть все возможности для велосипедных, пеших прогулок, активного и тихого отдыха, обустроены детские площадки. До края столичной географии дошла даже городская сеть велопроката.
По оценкам специалистов агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в этом году в Новой Москве предложений на рынке вторичного жилья значительно больше, чем на «первичке». В прошлом году продажи в новостройках выросли за счет льготной ипотеки, так что этот сегмент серьезно истощился.
Кроме того, собственники только что купленных квартир через некоторое время начинают их перепродавать.
«Согласно нашим наблюдениям, осенью прошлого года наступил момент, когда по предложению жилья «вторичка» начала обгонять «первичку» — причем в будущем эта тенденция усилится, — прогнозирует руководитель аналитического центра агентства Дмитрий Таганов.
— Конечно, новые территории все активнее осваиваются, и объемы жилья в новостройках будут расти. Однако вторичный сегмент предлагается более активно». По ценам «вторичка» и «первичка» практически сравнялись. Это следствие повышенного спроса на новостройки, который фиксировался в начале прошлого года. Средняя стоимость объекта в Новой Москве сейчас — 8,9 млн на вторичном рынке и 8,8 млн — на первичном.
Подготовил Сергей Бабкин
Ипотека или аренда в 2021 году — что выгоднее и лучше (дешевле)
Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости
Данные о стоимости аренды опираются на сведения, представленные Росстатом. Величина расходов граждан по этому направлению увеличена на налог, который должен оплатить арендодатель. То есть на 13%. Эта сумма и принята в качестве цены для съема квартиры в текущем году.
Отдельно стоит выделить два нюанса. Во-первых, стоимость является средней. Соответственно, в зависимости от отдельных условий, она может значительно отличаться от конкретно взятого случая. Например, если сравнить параметр с элитным жильем. Во-вторых, рейтинг построен по с самой дешевой аренде квартиры в 2021 году. Точнее – по последним данным, которые датируются маем.
Все регионы – полный список →
| Место | Субъект РФ | Цена аренды (рублей в месяц) |
| 1 | Пензенская область | 10 329,59 |
| 2 | Курская область | 10 830,19 |
| 3 | Псковская область | 11 012,37 |
| 4 | Республика Ингушетия | 11 101,74 |
| 5 | Республика Калмыкия | 11 186,42 |
| 6 | Кировская область | 11 201,36 |
| 7 | Республика Мордовия | 11 213,68 |
| 8 | Брянская область | 11 256,10 |
| 9 | Чувашская Республика — Чувашия | 11 293,69 |
| 10 | Тамбовская область | 11 300,00 |
Понятно, что снимаемая недвижимость – не новостройка. Для максимально схожих условий в расчете трат на обслуживание займа будут приниматься данные по ипотеке на вторичное жилье. То есть предусматривается, что и аренда, и покупка осуществляется у другого физлица – владельца подержанной квартиры.
Ипотека – какой ежемесячный платеж в 2021 году
Как и в случае с арендой, выводятся средние данные по рынку. Они фактические. Например, опираются на те договора целевого займа, которые были оформлены в последний доступный отчетный период. Таковым является апрель текущего года.
Относительно стоимости жилья. Исходные сведения представляют собой цену 1 кв. м. Для расчета ипотеки необходимы данные о стоимости квартиры в целом. Для этого во всех случаях применяется размер недвижимости, равный 55 кв. м.
Все регионы – полный список →
| Место | Субъект РФ | Цена квартиры (рублей) |
| 1 | Республика Ингушетия | 1 847 432 |
| 2 | Брянская область | 2 088 637 |
| 3 | Смоленская область | 2 109 377 |
| 4 | Челябинская область | 2 149 682 |
| 5 | Оренбургская область | 2 166 548 |
| 6 | Республика Марий Эл | 2 240 746 |
| 7 | Курганская область | 2 286 694 |
| 8 | Ивановская область | 2 342 770 |
| 9 | Еврейская автономная область | 2 343 972 |
| 10 | Республика Калмыкия | 2 402 751 |
Примечательно, что ТОП-10 регионов с самыми дешевыми квартирами в 2021 году не соответствуют списку субъектов, где потребуется потратить на аренду меньше всего денег в месяц. Лишь три случая – представлены в обоих перечнях. Правда, занимают разные места.
Для более простого расчета будет принят единый уровень первоначального взноса. Подразумевается, что заемщик вносить 20% от цены приобретаемого жилья. Учитывая этот факт, в файле будут представлены только два типа данных – ставка и срок.
Все регионы – полный список →
| Место | Субъект РФ | Ставка (%) |
| 1 | Магаданская область | 5,81 |
| 2 | Республика Саха (Якутия) | 6,28 |
| 3 | Сахалинская область | 6,31 |
| 4 | Приморский край | 6,36 |
| 5 | Карачаево-Черкесская Республика | 6,37 |
| 6 | Республика Бурятия | 6,47 |
| 7 | Амурская область | 6,67 |
| 8 | Пензенская область | 6,79 |
| 9 | Забайкальский край | 6,80 |
| 10 | Республика Калмыкия | 6,91 |
Ожидаемо, в большинстве случаев ипотека с самой низкой ставкой в среднем по рынку оформляется в ДФО — семь из ТОП-10 случаев. Причина такой тенденции – действие дальневосточных целевых займов на покупку жилья, процент по которым минимальный в России.
Ипотека или аренда в 2021 году – что выгоднее
Используя входные данные ипотеки и калькулятор расчета платежей, удастся получить ориентировочные суммы, которые потребуется вносить в банк для оплаты долга. В итоге остается их сопоставить с расходами по съему квартиры.
Если брать средние условия по всей России, то выгоднее все же снимать квартиру. Расходы по аренде составят 20 000,12 рублей. В то время как ежемесячный платеж находится на уровне 23 770,81 рублей. То есть аренда выгоднее ипотеки на 15,86%.
В то же время ситуация по регионам не такая однозначная. В 17,44% случаев тенденция обратная. То есть ипотека в 2021 году становится выгоднее аренды квартиры. Естественно, если сопоставлять средние условия по рынкам. К таким случаям относится 15 субъектов РФ.
Все регионы – полный список сопоставления →
Исходя из этого, можно сделать вывод, что ипотека или аренда в 2021 году выбирается опираясь на индивидуальные параметры. Причем важны не только специализированные нюансы. Например, интересующий район, состояние жилья, предлагаемые арендодателем и банком условия и т.д. Играют роль и более глобальные вопросы. Тот же регион, где требуется квартира.
Где выгоднее ипотека, чем аренда квартиры в 2021 году
Как и указывалось выше, таких субъектов России 15. Они будут представлены в таблице текстом. Детальные сведения по другим регионам, где аренда дешевле ипотеки в 2021 году, указаны в файле, который доступен по ссылке перед списком с обратной тенденцией.
Регионы, где аренда выгоднее ипотеки →
| Регион | Выгода ипотеки (рублей в месяц) | На сколько меньше трат в месяц по ипотеке (%) |
| Ямало-Ненецкий автономный округ | 20 082,13 | 54,73 |
| Магаданская область | 9 087,32 | 32,83 |
| Ханты-Мансийский автономный округ — Югра | 6 991,27 | 20,38 |
| Тюменская область | 5 807,13 | 20,14 |
| Республика Саха (Якутия) | 5 139,07 | 16,21 |
| Ненецкий автономный округ | 4 291,56 | 13,77 |
| Республика Коми | 4 285,42 | 18,36 |
| Еврейская автономная область | 3 551,83 | 19,09 |
| Новгородская область | 1 809,79 | 10,50 |
| Камчатский край | 1 773,93 | 5,97 |
| Московская область | 1 695,36 | 5,34 |
| Республика Дагестан | 1 561,71 | 8,33 |
| Чеченская Республика | 1 209,24 | 6,26 |
| Республика Тыва | 1 045,80 | 4,07 |
| Смоленская область | 678,47 | 4,86 |
Снимать квартиру или купить за счет займа – что лучше в 2021 году
Опираясь на вышеуказанный пример, выбирать ипотека или аренда в 2021 году необходимо исходя из персональных данных. В большей части случаев съем квартиры – более дешевый вариант. Причем не только относительно ежемесячных трат. Для получения ипотеки потребуется накопить значимую сумму, чтобы оплатить первоначальный взнос и погасить расходы на оформление сделки.
В то же время не всегда аренда является приоритетной. Ведь в некоторых случаях ежемесячный платеж по ипотеке существенно меньше, чем траты на съем квартиры. То есть с помощь. Этой разницы удастся не только оперативно покрыть первоначальный взнос, но и нивелировать траты на дополнительные услуги. Например, страховку. Причем в бюджете останется еще небольшая сумма для других нужд.
Помимо этого, не стоит забывать о важном преимуществе ипотеки. Если она выплачивается полностью, то квартира, без каких-либо претензий третьих лиц, переходит в собственность человека. С арендой такой вариант неисполним. Независимо от продолжительности съема, жилье никогда не перейдет в собственность.
Отдельно важно отметить, что существует масса других нюансов, которые стоит учитывать при выборе того или иного варианта. Причем они уже не связаны напрямую с финансовой составляющей. Например, привязанность к определенному месту проживания или желание путешествовать, наличие постоянного стабильного источника дохода или крупные волнообразные заработки и т.д. Поэтому все индивидуально.
Источники:
Загрузка...
