Ослабление рубля, повышение ключевой ставки ЦБ и грядущий рост процентных ставок по ипотеке подстегнули спрос на вторичном рынке жилья. Но в ближайшие месяцы он начнет снижаться, прогнозируют аналитики
Shutterstock
Летом 2023 года на вторичном рынке Москвы наблюдается нетипичная для летних месяцев активность. В июне и июле число зарегистрированных сделок оказалось максимальным для этих месяцев за время ведения статистики Росреестром, то есть за последние 15 лет. Повышение Центробанком ключевой ставки до 12% и ослабление рубля также пока не охладило рынок, а, наоборот, подстегнуло спрос.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты дали прогноз, как изменятся спрос и цены на столичном рынке вторичного жилья в ближайшие месяцы.
За всплеском спроса последует спад
В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют всплеск спроса на вторичном рынке. Потребительская активность на вторичном рынке после повышения Центробанком ключевой ставки до 8,5% не снизилась.
Но теперь, когда ЦБ установил ключевую ставку на уровне 12%, спрос не сразу, но неминуемо упадет как минимум на 20%, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Это связано с тем, что на вторичном рынке действуют только рыночные ипотечные программы, ставки по которым повысятся в среднем до 14–16%», — пояснил эксперт.
Когда ипотечные кредиты подорожают, а также не станет возможности приобрести жилье на вторичном рынке по старым процентным ставкам, покупательский ажиотаж закончится, добавляет директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. После этого, по его оценке, вторичный рынок может лишиться минимум 10%, а то и 20% клиентов.
О том, что спрос на вторичном рынке в ближайшее время повысится, говорит и руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. «Оживление уже началось, но после того как все желающие оформят кредиты по прежним ставкам по ипотеке, спрос начнет снижаться», — отметила она.
В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют всплеск спроса на вторичном рынке ( Shutterstock)
Сейчас на вторичном рынке Москвы реализуется опережающий спрос на вторичное жилье. «В первую очередь, за счет покупателей, которые получили одобрение ипотечных кредитов на старых условиях.
Во-вторых, за счет тех, кто сейчас старается успеть до очередного пересмотра ипотечных ставок на фоне изменения ключевой ставки», — говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. По его словам, в июле спрос на ипотечные консультации вырос на 20,4% по сравнению с июнем.
В первой половине августа ситуация схожая — спрос выше июльского на 12%. Но через несколько месяцев при условии сохранения нынешней ключевой ставки или ее дальнейшего повышения спрос пойдет на спад, ожидает эксперт.
Когда начнется снижение цен
Этим летом в период ажиотажного спроса квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 10%. Продавцам будет психологически некомфортно существенно снижать цены, но со временем они будут вынуждены это сделать, если рассчитывают на быструю реализацию жилья, говорит Руслан Сырцов.
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не ожидают резкого снижения цен на вторичном рынке столицы в ближайшее время — этот рынок довольно инертный и медленно реагирует на рыночные ситуации в отличие от новостроек.
По мнению Сергея Шлома, также маловероятен активный переход покупателей с рынка готового жилья в сегмент новостроек, так как неизбежно и подорожание субсидируемой государством ипотеки.
Чтобы сделок в сегменте новостроек стало намного больше, цены в нем должны понизиться до уровня вторичного рынка, считает эксперт.
Снижать стоимость объектов весьма проблематично, поскольку нередко вторичное жилье продается с целью покупки квартиры в новостройке, где цена 1 кв. м очень часто выше, чем в готовом жилье, добавляет Сергей Зайцев.
Этим летом в период ажиотажного спроса квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 10% ( Shutterstock)
Скидок станет больше
Снижения цен в отчетах аналитиков в ближайшей перспективе можно будет и не заметить, но большинство квартир на вторичном рынке станут доступнее. «Одни продавцы снизят цену предложения в объявлении, другие временно не станут этого делать, но конъюнктура все равно вынудит их соглашаться на дисконт либо отказываться от проведения сделки», — поясняет Руслан Сырцов.
В случае сокращения спроса продавцы станут активнее предоставлять дисконт. Если сейчас 70% продавцов готовы к торгу и снижению цены (изначально выставляя свои объекты по чуть завышенной стоимости), то при ослаблении интереса покупателей от 80% сделок будут проходить с дисконтом, прогнозирует Сергей Шлома.
«Пока далеко не все продавцы готовы пойти на дисконт. Больше всего скидки будут распространены либо при продаже проблемных объектов, либо продавцу нужно уехать, либо срочно нужны деньги, либо продавец хочет срочно вложить средства от продажи квартиры в понравившуюся новостройку», — объясняет Елена Мищенко.
Не исключено, что средний дисконт при продаже вторичного жилья вырастет до рекордных 6–7%, которые отмечались в августе прошлого года. Это произойдет за счет квартир, где собственник по тем или иным причинам будет заинтересован в срочной продаже, резюмирует Сергей Зайцев.
Что будет с предложением готовых квартир
В начале осени объем предложения на вторичном рынке традиционно растет. Можно ожидать, что и в этом году экспозиция увеличится на 10%, говорит Елена Мищенко. Но из-за пока существующего высокого спроса рост предложения на вторичке будет не так заметен, как в предыдущие годы, поясняет эксперт.
Резкого роста или снижения предложения на вторичном рынке в ближайшие месяцы не будет, подтверждает Сергей Шлома.
По его мнению, при стабильном и высоком спросе может образоваться дефицит ликвидных объектов.
По мнению Сергея Зайцева, объем предложения несколько месяцев будет плавно расти, в том числе и за счет тех, кто решит ускорить продажу из-за риска дальнейшего роста ставок и снижения спроса.
В случае сокращения спроса продавцы станут активнее предоставлять дисконт ( Shutterstock)
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
«Вторичка подешевеет, но спрос на нее упадет». Что будет с ценами на жилье осенью — Газета.Ru
Что будет на рынке новостроек
Средняя цена квадратного метра «первички» в России выросла на 1% с июля и на 2,2% — с января, до 121 285 рублей, сообщила федеральная риелторская компания «Этажи». Чаще всего россияне в августе покупали новые квартиры площадью 48 «квадратов», рассказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
То есть самое популярное жилье в строящемся доме сейчас обойдется в среднем в 5,8 млн рублей. В городах-миллионниках цены на квартиры наиболее желанной там площади разнятся. По данным Циан.Аналитики, в Москве средняя стоимость квартиры 48 кв. м составляет 14,3 млн рублей, в Санкт-Петербурге жилье площадью 41 кв. м стоит 8,9 млн рублей.
В Новосибирске квартиру 50 кв. м можно купить за 6,1 млн рублей.
Цены на новостройки могут увеличиться осенью еще на 5-7% из-за инфляции и роста себестоимости строительства, спрогнозировал девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин.
Но есть и другая сторона — сдерживать цены от более резкого скачка будет предел покупательской способности.
Спрос на новые квартиры осенью будет высоким.
Практически в два раза будет отличаться стоимость кредита на новостройку и квартиру от собственника, и это заставит часть покупателей вторичного жилья уйти на рынок строящихся квартир, объяснил Щекин.
Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев отметил, что активность покупателей квартир в новостройках уже растет: в первой половине августа количество ипотечных консультаций увеличилось на 40%.
Дело в том, что условия по программам кредитования на покупку жилья в новостройках остались прежними даже после того, как ЦБ 15 августа поднял ключевую ставку на 350 базисных пунктов до 12% годовых, следует из ответов на запрос «Газеты.
Ru» в топ-50 российских банков по активам. Большинство из них (ВТБ, «Почта Банк», «Тинькофф Банк», «Открытие» и Росбанк) не меняли условия на покупку жилья в новостройках по льготной ипотеке.
Но «Абсолют Банк» снизил ставку на 0,2 процентных пункта, а Росбанк — повысил на 1,5 п.п.
Банк России резко поднял ставку. Как это отразится на жизни россиян
Центробанк РФ повысил ключевую ставку сразу на 3,5 процентных пункта до 12% годовых. Такое решение…
15 августа 14:03
«На первичном рынке преобладают госпрограммы. Максимальный уровень процентных ставок по ним определяет правительство. Несмотря на решение ЦБ, параметры семейной, льготной и других программ не менялись.
Предельная ставка по семейной ипотеке составляет 6%, по льготной – 8%», — подтвердила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.
Она допустила, что осенью корректировать ипотечные ставки на первичке также не будут.
Что будет на вторичном рынке
По данным «Этажей», в августе средняя стоимость квадратного метра в России на вторичном рынке составила 114 543 рублей, что на 0,7% больше уровня июля и на 3,9% — января.
По словам Попова, наибольшей популярностью в августе пользовались квартиры площадью 54 квадратных метра. Соответственно, в среднем за жилье на вторичке нужно будет заплатить 6,2 млн рублей.
Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Москве составляет 303 232 рубля, в Санкт-Петербурге — 192 015 рублей, в Новосибирске — 111 128 рублей.
«Цены на вторичном рынке в июне-августе отыграли падение, которое длилось с весны 2022 года. Правда, причины удорожания старого фонда носили эмоциональный характер.
На вторичке наблюдался всплеск потребительской активности перед повышением ключевой ставки: покупатели спешили оформить ипотеку на старых условиях.
А собственники воспользовались ажиотажем», — сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По мнению эксперта, теперь готовые квартиры заметно подешевеют. Но из-за высоких ставок по ипотеке спрос на них не вырастет.
По данным «Этажей», в августе россияне стали на 15% чаще консультироваться по ипотеке на квартиру во «вторичке» — но тем не менее показатель этот в 2,6 раза меньше, чем на новостройки. После решения ЦБ ставки по ипотеке в среднем увеличились на два процентных пункта.
По ипотечным программам на покупку готового жилья Росбанк повысил ставку на 1,5 п.п., – ВТБ, «Открытие», «Абсолют Банк» — на 2 п.п. «Почта Банк» и «Тинькофф Банк» не раскрыли порог повышения.
Максимальная ставка по кредитам на покупку готовых квартир сейчас составляет около 14% годовых, рассказала Ващелюк.
«Покупательская активность неминуемо рухнет. Новые рыночные ипотечные ставки стали заградительными для большинства клиентов», — подчеркнул Сырцов.
Многие собственники временно отложат продажу квартир, считает он. Те, кому нужно срочно совершить сделки (например, из-за переезда), вынуждены будут предлагать крупную скидку.
А заемщики начнут искать варианты жилья дешевле – подальше от центра, с ремонтом похуже, квартиру поменьше. Покупатели, у которых есть возможность подождать ключи от застройщика, переориентируются на строящееся жилье.
В любом случае, продажи на вторичном рынке будут замедляться, подытожил Сырцов.
Через некоторое время на вторичном рынке, возможно, получится найти выгодные варианты для перепродажи или сдачи в аренду, допустила Ващелюк.
Если квартира покупается с целью поспекулировать на ценах, это плохая идея, уверен эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Когда недвижимость нужна для жизни, динамика цен неважна. Впрочем, аренда в России стабильно дешевле ипотеки, а сейчас этот разрыв будет только расти, сказал он.
«С финансовой точки зрения жилье в аренду обойдется сильно дешевле, и его будет проще поменять. Покупка в кредит сейчас, скорее всего, обернется убытками: вы не продадите квартиру даже по той цене, по которой брали. Либо сильно переплатите на процентах во вторичке, если квартира взята не у застройщика», — резюмировал эксперт.
По его словам, при готовности взять ипотеку стоит тщательно выбирать регион, город, район и жилой комплекс для жизни. Стоит избегать чрезмерно неликвидных объектов и раздутых в цене домов.
Эксперт рассказал, когда упадут цены на квартиры
Сумма выданной ипотеки в России в 2023 году превысит предыдущий рекорд 2021 года — 5,7 трлн рублей, прогнозирует федеральный жилищный оператор «Дом.РФ». За полгода выдача ипотеки выросла в 1,5 раза, подсчитал ЦБ РФ.
https://www.youtube.com/watch?v=cKS-qtxnO18\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7nmRorBrSle0xyzm_1ZS3mg%3D%3D
Желающих купить жилье в ипотеку не смущает даже рост ключевой ставки ЦБ РФ до 12% и подорожание жилищных кредитов с 8,5% до 11% в среднем. Основным драйвером жилищного рынка остается льготная ипотека под 8% — на нее приходится почти половина кредитов.
Цена квадратного метра с 2020 года в России выросла в 1,6 раза, а с начала 2023 года выросла примерно на 5% в среднем для новостроек и на 12% — на вторичном рынке. Средняя цена на новостройки в 2022 году прибавила 21%, на вторичном рынке — на 11,8%, согласно данным Росстата.
«Резкого движения цен на жилье вверх или вниз в сентябре мы не увидим», — сообщил Финансам Mail.ru Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Для движения вниз еще не пришло время, спрос еще теплится, у банков еще действуют предодобренные заявки по кредитам по старым ставкам.
Кроме того, с 1 октября вступают в силу дополнительные ограничения ЦБ в отношении первоначального взноса. И у покупателей жилья остается последний месяц, чтобы оформить ипотеку по старым условиям, и люди будут ей пользоваться.
Поэтому провала спроса и, соответственно, цен в сентябре пока не будет. Как и скачка цен вверх.
«По той причине, что платежеспособный спрос на пределе, все кто мог, уже купили жилье. Очень много ипотеки взяли за прошлый год, когда на рынке были околонулевые ставки. Те, у кого были накопления в рублях и кто хотел вложиться в недвижимость, сделали это еще в прошлом году», — пояснил эксперт.
По его мнению, обладатели валютных сбережений вышли на рынок недвижимости, когда курс достиг 90−100 рублей: «то есть спрос во многом истощен и, скорее всего, в сентябре мы увидим последний выхлоп платежеспособного спроса, который еще остается на рынке — в сентябре активность на рынке будет нормальная».
Больший вопрос, что будет с ценами после 1 октября.
Потому что с октября вступят дополнительные ограничения Центробанка к размеру первоначального взноса — это раз, закончатся предодобренные кредиты по старым ставкам — это два.
В-третьих, каким-то образом разрешится интрига с увеличением лимитов по льготной ипотеке. И спрос, который подогревался новостями о завершении льгот, может рассосаться. И цены могут поползти вниз.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
Россияне продолжили скупать жилье: что происходит с ценами и когда упадет спрос
Спрос на жилье продолжал расти в сентябре даже по сравнению с рекордным августом, но ажиотаж начал стихать, сообщили Forbes опрошенные участники рынка. Эксперты рассказали, что происходит с ценами на недвижимость и когда может наступить полноценное охлаждение спроса.
Ипотека на выгодных условиях
Что с рынком новостроек
По данным «Циан.Аналитики», в сентябре на рынке новостроек Московского региона заключено рекордное количество сделок. Было продано 21 100 квартир и апартаментов, что на 14% больше, чем в августе.
Спрос стимулируют страхи перед инфляцией и изменение ипотечных условий, объяснили участники рынка. Льготная ипотека, действующая на рынке новостроек, выдается по прежней ставке, но с октября первый взнос вырос с 15% до 20%. Ипотека на вторичном рынке существенно подорожала после подъема ключевой ставки.
«Кто планировал приобретение жилья в ипотеку в перспективе, приняли решение о покупке раньше из опасения ужесточения кредитной политики», — пояснил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
На этом фоне застройщики продолжили повышать цены, пока спрос не угас. «По сравнению с августом средняя цена квадратного метра новостроек повысилась на 3,5% — до 440 800 рублей», — сообщила управляющий партнер bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
«Московские новостройки вновь дорожают темпами, превосходящими инфляцию. Это объясняется, главным образом, ажиотажным спросом ввиду повышения ключевой ставки и ослабления национальной валюты», — отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
https://www.youtube.com/watch?v=YRILfBB87zo\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo79t6d6yKY5_BCcreZB3ZIgQ%3D%3D
К тому же многие скорректировали акционные программы, сократив размер максимального дисконта в среднем до 10–15%, добавил директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer Евгений Межевикин.
Что на вторичном рынке
Вторичный рынок в сентябре стремился успеть в последний вагон одобренных по старым ставкам кредитов, отметили собеседники Forbes. Часть экспертов полагают, что многие покупатели «вторички» имели накопления в валюте и воспользовались высоким курсом доллара для перевода денег в рубли и покупки недвижимости.
«Многие наши клиенты продают валютные накопления по выгодному курсу и инвестируют в жилую недвижимость — это объясняет такой существенный приток наличности», — отметил гендиректор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов.
При этом объем предложения на вторичном рынке продолжает сокращаться, а цены понемногу растут, рассказали участники рынка.
«В сентябре 2023 года [объем предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы] составил 38 600 объектов, что на 6% меньше объема предложения августа», — сообщил управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. «За последние три месяца метр жилья на вторичном рынке «старой» Москвы подорожал на 4,1% (до 264 800 рублей в среднем)», — добавил Репченко из IRN.RU.
Какие прогнозы
Все опрошенные Forbes эксперты сказали, что ажиотажа как на первичном, так и на вторичном рынке уже нет, к концу сентября спрос стал просто нормальным. Некоторые ожидают, что скоро начнется полноценный спад.
«В сентябре хоть и продолжился рост продаж, но прирост снизился в три раза по сравнению с уровнем августа, когда спрос вырос на 39%. (…) Таким образом, темпы прироста спроса ослабевают», — указала исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
«В первую неделю октября 2023 года мы увидели спад обращений, но является ли это трендом на охлаждение или [просто] нормализацией — еще предстоит увидеть», — отметила гендиректор «Ricci Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева.
Вторичному рынку охлаждение спроса предсказывают еще более уверенно. «В любом случае в краткосрочной перспективе рынок ждет охлаждение, поскольку за последние несколько месяцев был реализован откладывавшийся спрос», — заявил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
На рынке недвижимости ждут ценовой переворот: Когда и на сколько подешевеют квартиры
Базовый сценарий развития ситуации на рынке недвижимости предполагает, что в следующие полтора года рублёвые цены на жильё в России в среднем упадут на 30–35%. Это уровни середины 2020 года. Долларовые цены снизятся на 35–40% — до уровня 2005 года. Такой прогноз сделал старший аналитик компании Esperio Антон Быков.
— Причины предстоящего обвала цен лежат на поверхности. После завершения локального всплеска спроса со стороны граждан, желающих защитить свои сбережения, нас ждёт резкий спад спроса.
Покупатели и до снижения курса рубля считали цены на недвижимость слишком высокими. Соцопросы в начале 2022 года показывали падение спроса из-за этого фактора и роста ипотечных ставок примерно на 30%.
Теперь же спрос на квадратные метры к лету может упасть и на 50%, и на 70%, — рассказал Антон Быков.
При этом кризисы 2008 и 2014 годов, по словам аналитика, показывают, что надвигающийся спад в 2022–2023 годах будет идти фронтально по всем типам жилой недвижимости. Значит, и новостройки, и вторичное, и элитное жильё, и более бюджетные варианты будут падать примерно одинаково — на 30–35% в рублёвых ценах.
Вторичный рынок — система гибкая, и равновесную цену определяет покупатель. Такое пояснение сделала ведущий эксперт сервиса BuyBuyHouse Марина Лашкевич. Для того чтобы спрос резко упал, должны быть мощные факторы. Например, отмена льготных ипотечных программ или мировой геополитический кризис.
Впрочем, пока государство, наоборот, использует льготные программы в качестве стимулирования спроса и вводит новые субсидии (для IT-специалистов). В остальном рынок вторичного сегмента будет испытывать сезонные колебания и вряд ли квартиры в среднем по стране подешевеют более чем на 15%.
В Москве и того меньше — не более 10% в зависимости от локации объекта.
— То, что цены на недвижимость пойдут вниз, — совершенно закономерный процесс в данной ситуации. Во многом спрос на недвижимость поддерживала ипотека с низкой процентной ставкой. Возможно, ставка рефинансирования ЦБ надолго не останется на уровне 20%, но в любом случае такой выгодной, как в 2020–2021 годах, она не будет в обозримом будущем.
Учитывая, что более 80% покупателей на рынке недвижимости приобретают объекты при помощи ипотечного кредита, а средняя сумма кредита более трёх миллионов рублей, можно говорить, что уже очень скоро рынок столкнётся с дефицитом спроса. Снижение цен в этом случае неизбежно.
В каких пределах, пока прогнозировать рано, — отметил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
https://www.youtube.com/watch?v=0Ikdg_V9MiI\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7YIpoWGcglz7FJZmL0GRsmw%3D%3D
В последних числах февраля и в марте 50% участников вторичного рынка стремятся ускорить проведение сделок. Они опасаются остаться с деньгами на руках и хотят вложить их в недвижимость.
Другая половина, наоборот, откладывает операции с жильем на неопределённый срок, ожидая ясности положения рынка и экономики.
Об этом рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
По его словам, аргументы обеих сторон справедливы. Сейчас решать жилищный вопрос необходимо, если он назрел и не терпит отлагательств. Тем, кто может ждать, Сергей Шлома рекомендует взять паузу и осмотреться.
Аналитик считает, что к концу марта будет больше ясности. В любом случае обрушение рынка он не прогнозирует. Ожидается снижение цен на вторичную недвижимость, однако это произойдёт не в ближайшее время. Дешеветь будут переоценённые и низколиквидные объекты.
— Традиционно в периоды волатильности владельцы недвижимости ориентируются на её стоимость в долларах. Если, к примеру, квартира в 2021 году оценивалась в семь миллионов рублей или порядка 100 тысяч долларов, то и сегодня её владелец хочет получить сумму в рублях по текущему курсу. Но такое предложение достаточно быстро упрётся в платёжеспособный спрос.
Сохранение и даже рост цен на вторичном рынке возможен при условии резкого сокращения предложений на первичном рынке, отказа государства от разного рода льготных программ.
Если же будут найдены механизмы, позволяющие продолжить строительство жилья и частично субсидировать ипотечное кредитование, то цены на вторичном рынке немного снизятся, — рассказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков
Риэлторы дали прогноз цен на квартиры 2023: "Упадут еще сильнее" — МК
Главная угроза
Не секрет, что сегодня на рынке жилья существует острый дефицит покупателей с «живыми» деньгами. Общая площадь нераспроданных квартир в новостройках в РФ достигла 66 млн кв. м, или 66% общего объема жилья в стадии строительства, сообщил гендиректор компании «INFOLine-Аналитика» Михаил Бурмистров.
Главная проблема, по мнению руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, состоит в том, что еще до спецоперации на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь.
За два ковидных года — 2020-й и 2021-й — цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов страны выросли на 50–70–100% (в зависимости от региона, сегмента, района, объекта).
Особенно сильно переоценено жилье в столице и Подмосковье. Даже несмотря на снижение в этом году стоимости предложения и скидки, цены на квартиры все еще выглядят аномальными: за 2020–2021 гг.
1 «квадрат» жилья в Московском регионе подорожал в зависимости от сегмента в 1,5–2 раза.
По мнению Репченко, в отличие от 2000-х, когда жилье дорожало похожими темпами, причиной скачка цен во время пандемии стал не рост экономики и покупательской способности населения, а низкие ставки по депозитам и кредитам, искусственно разогревшие спрос на жилье.
К примеру, в начале 2020 года в Москве 1 кв. м в среднем стоил 180 тыс. руб., а в апреле 2022 г. — уже 271,8 тыс. Это пиковое значение за всю историю наблюдения. В начале декабря цены немного откатились назад — до 253,6 тыс. руб. за «метр» в среднем (-7%). Сейчас кв. м жилья стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации, но до дна еще далеко, уверены эксперты.
После 2014 года, когда Запад впервые ввел санкции против России из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье за три года упали на 15–20%. «На этот раз глубина падения может быть больше — цены могут откатиться к уровню начала 2020 года, т.е.
снизиться до 30% в зависимости от класса жилья от пиковых значений весны 2022 года под давлением огромных объемов предложения и достаточно низкого спроса.
Потому что санкции сейчас намного серьезнее, а главное, в 2014-м на рынке не было ценового пузыря», — полагает Репченко.
Столичный индикатор
Об основных трендах, набравших в уходящем году силу на первичном рынке жилья, красноречиво говорит ситуация в Москве, самом большом и самом ликвидном локальном сегменте. Во-первых, в столице сохранилась тенденция к уменьшению квартир.
Так, средняя площадь столичной квартиры снизилась с 58,8 кв. м в ноябре 2021 года до 54,3 кв. м в ноябре 2022-го (на 4,5 «квадрата», или на 8%). В массовых новостройках этот показатель уменьшился с 47,9 кв. м до 43,6 кв. м (на 4,3 кв.
м, или на 9%).
Во-вторых, в столице резко возросло предложение новостроек, достигнув в конце ноября исторического максимума: застройщики предлагали покупателям почти 69 тыс. квартир и апартаментов в строящихся и готовых домах. Это на 51% больше, чем год назад, в ноябре 2021 года (46 тыс. квартир и апартаментов).
При этом, как отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, впервые с 2015 года спрос на столичные новостройки существенно сократился. По итогам 11 месяцев 2022 года количество сделок между застройщиками и дольщиками-физлицами составило порядка 66 тыс. договоров долевого участия, что на 16% меньше, чем в аналогичный период 2021 года (78 тыс.).
Несмотря на очевидный дисбаланс между предложением и спросом, столичные новостройки заметно прибавили в цене — средняя стоимость 1 кв. м в минувшем ноябре достигла 418 тыс. руб.
, что на 7% больше, чем в ноябре 2021 года. Отметим, что в массовом сегменте рынка эта диспропорция еще очевиднее: в ноябре 2022 года 1 «квадрат» в таких ЖК продавался по 310 тыс. руб.
, тогда как год назад — по 259 тыс. руб., то есть на 20% дороже.
Почему же дорожали новостройки? Как полагает частный маклер Александр Иванов, за рост цен надо сказать спасибо льготной ипотеке. Доля ипотечных сделок на столичном рынке новостроек увеличилась с 60% в ноябре 2021 года до 81%.
«В среднем в 2022 году в Москве занимают на покупку жилья (как первичного, так и вторичного) 7,3 млн руб. (на 16% больше, чем год назад). Срок кредитования в среднем увеличился с 20,6 до 23 лет.
При этом средняя ставка на первичном рынке сократилась до 3,45% из-за распространенности программ с низкими ипотечными ставками», — отметила Коркка.
Хотели, как лучше…
Особый вклад в «разгон» цен внесла «нулевая» ипотека, появившаяся в РФ в апреле 2020-го. Ставка по такой ипотеке в первый год обслуживания кредита составляла всего 0,01% годовых. Разумеется, за сверхдешевым продуктом довольно быстро выстроились очереди.
В начале минувшего года доля ипотеки «от застройщика» на первичном рынке в портфелях 5 крупнейших ипотечных банков превысила 50%, а средняя ставка кредитов на квартиры в новостройках снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года. Для сравнения, средние рыночные ставки по ипотеке колебались летом в районе 10%.
Секрет популярности ипотеки «от застройщика» разъяснил в своем докладе ЦБ: «Столь низкий процент достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов в дополнение к использованию субсидируемой ставки от государства». По оценке регулятора, стоимость квартиры при выдаче кредита с околонулевой ипотечной ставкой, как правило, завышалась на 20–30%. Грубо говоря, банки соглашались на искусственное повышение стоимости залога, чтобы разделить дополнительную маржу со строителями.
ЦБ и Минфин, обеспокоенные бумом малообеспеченных кредитов и угрозой массовых неплатежей, выступали за полное сворачивание льготной ипотеки после 31 декабря 2022 года. Однако победил Минстрой, именно с его подачи программу продлили до 1 июля 2024 года.
Правда, максимальная ставка по ней вырастет с нынешних 7% до 8%.
Понять руководителей стройотрасли можно: без такого мощного локомотива, каким являются льготные жилищные займы, сектор новостроек в 2023 году в условиях огромного навеса предложения предсказуемо ожидал бы обвал цен.
…получилось, как всегда
«Продление льготной ипотеки сразу на длительный срок — хороший сигнал для рынка недвижимости, который позволит девелоперам строить долгосрочные планы по выводу на рынок новых проектов», — сообщил «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«С одной стороны, у потенциальных заемщиков сохранился шанс на невысокий аннуитетный ежемесячный платеж по ипотеке.
Но, с другой стороны, у них вырастут расходы на обслуживание долговых обязательств из-за роста ставок и «перегретых» цен на новое жилье», — заметил Александр Иванов.
Напомним, главная цель льготной ипотеки — повышение доступности жилья для людей. На деле от нее «висты» получили только банкиры и застройщики. Граждане от ее введения только проиграли, ведь из-за «взбесившихся» цен доступность жилья для подавляющего большинства снизилась.
Эксперты портала «Мир квартир», сравнившие стоимость вторичных квартир с доходами населения по данным Росстата, подсчитали, что легче всего накопить на свое жилье в Магаданской и Чукотской областях.
Если не брать ипотеку и откладывать всю свою зарплату, то мечта стать владельцем квартиры исполнится у граждан из этих регионов за 4 года.
Больше всех придется пахать, «затянув пояса», жителям Севастополя — долгих 16 лет! Невеселые перспективы также у жителей других приморских регионов: в Дагестане надо откладывать на квартиру 14,2 года, в Краснодарском крае — 13,3, в Калининградской области — 12,1 года. Москвичу на решение жилищного вопроса потребуется 12,4 года.
В среднем россиянин, получая 61 879 руб. в месяц, накопит на квартиру стоимостью 4 732 579 руб. за 6,4 года.
«Еще в 2019 году средний житель страны мог накопить на жилье за 5 лет — таким образом, доступность жилья существенно упала за три года, — подчеркнул гендиректор портала Павел Луценко.
— Что неудивительно: официальная зарплата населения за данный период выросла на 25%, в то время как квартиры подорожали на все 49%».
Куда пойдут цены?
Рынок жилья уже отреагировал на «перегрев». Как сообщил Репченко, цены уже ползут вниз: цена предложения (не покупки. — «МК») в Москве за май–ноябрь снизилась почти на 7%. «Но еще есть торг и скидки до 15% на вторичном рынке и до 30% на первичном. Т.е.
около половины возможного падения стоимости жилья рынок уже отыграл. Получается, что в 2023 году стоимость жилья может снизиться еще на 10–15%, теряя примерно по 1% в месяц.
Предпосылок для разворота цен пока нет и не предвидится, если только геополитическая ситуация резко не улучшится», — отметил Репченко.
По его мнению, в условиях сохранившейся льготной ипотеки стоимость жилья все равно будет ползти вниз, но скорость снижения, возможно, будет ниже.
И, скорее всего, в существующих проектах снижение будет неявным — не в ценах предложения, а в размере скидок. «А скидки — это не только прямой дисконт, но и прочие акции вроде «машино-место в подарок».
Новые проекты будут стартовать с более низкой ценой», — заключил Репченко.
При покупке новостройки Сергей Зайцев советует действовать без эмоций и просчитывать все факторы: от ликвидности приобретаемой недвижимости до переплаты по процентам при разных ипотечных программах. На вторичном рынке он рекомендует присматриваться к квартирам с дисконтом, которые собственники хотят срочно продать.
Рынок недвижимости в России может рухнуть и больше не подняться
- Разогретый до предела рынок российской недвижимости в самое ближайшее время рухнет и не восстановится, прогнозируют некоторые эксперты, — при этом обрушение будет сопровождаться серьёзными социальными последствиями.
- Другие аналитики не видят угрозы драматического обрушения рынка недвижимости, но прогнозируют его охлаждение.
- Что происходит на «прилавке» квадратных метров, разбирался ForPost.
- Коварная ипотека
По мнению экспертов, нынешняя ситуация на российском рынке недвижимости — следствие широкого применения льготного ипотечного кредитования. Именно оно подняло спрос на жильё, который подтолкнул цены вверх.
https://www.youtube.com/watch?v=27bFtQZzYMs\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7EaLmkUn7Ew7rxbgcBr-rMw%3D%3D
Аналитик компании «Золотой монетный дом» Дмитрий Голубовский в разговоре с ForPost отметил, что рынок кредитования вообще и ипотеки в частности сейчас продолжает интенсивно расти, что приводит к росту долговой нагрузки на домохозяйства.
По его словам, люди смогут отдавать эти долги только в случае роста доходов, что лишь подстегнёт потребление и вызовет очередной виток инфляции.
«Проблему с доходами граждан ещё можно решить, но вот что делать с запредельно высокими ценами на недвижимость — это вопрос. Наши люди набрали ипотечных кредитов под эти высокие цены. Но этот рынок просто рухнет в самое ближайшее время и уже больше не встанет», — отметил Голубовский.
Кандидат экономических наук Константин Селянин в свою очередь отметил, что пока банки продолжают «раздувать ипотечный пузырь», ещё больше усугубляя ситуацию.
«Делается это потому, что ипотечная квартира становится предметом залога, а значит, банк может её продать, как только заёмщик перестанет платить по кредиту.
Но нужно понимать, что это в принципе возможно, только если на рынке недвижимости установлены высокие цены, как сейчас. Но продолжаться так вечно не будет. Государственные ипотечные программы будут сворачиваться.
Кроме того, ЦБ выступает против дешёвой ипотеки от застройщика, потому что это разгоняет спрос и увеличивает закредитованность населения», — сказал в беседе с ForPost Селянин.
- Как и Дмитрий Голубовский, экономист Константин Селянин уверен, что ипотечный пузырь в ближайшее время лопнет, а цены на жильё существенно упадут.
- Читайте по теме: Властям пора прекратить игру в социальное государство и бесплатную раздачу жилья?
- Социальные последствия
- По мнению обоих экспертов, падение рынка недвижимости принесёт не только снижение цен на жильё как минимум на 30%, но и серьёзные социально-экономические проблемы.
«Ведь люди будут продолжать выплачивать свои ипотечные долги, которые они приобрели для покупки жилья по очень высоким ценам», — пояснил аналитик Дмитрий Голубовский.
По словам экономиста Константина Селянина, низкие доходы населения и обрушившиеся цены на жильё создадут серьёзную социальную проблему:
«Многие люди из-за низких доходов будут лишены возможности погашать кредиты, но заложенные квартиры не будут перекрывать сумму долга. В итоге масса людей может лишиться жилья и при этом остаться в должниках перед банками».
По его мнению, в таком случае сама банковская система рискует потерять устойчивость. Впрочем, государство не оставит без помощи системообразующие крупные банки с госучастием.
Что же касается граждан-должников, то, по мнению Селянина, возможно, будет введён мораторий на штрафы и пени по пророченным ипотечным долгам, но сами долги никто не простит, а поэтому людям придётся самим выбираться из сложной ситуации. Либо, в крайнем случае, объявлять себя банкротами.
- Читайте по теме: Россиянам оставят ипотечное жильё при банкротстве
- Не обрушение, а охлаждение
- Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин в свою очередь пока не видит причин для драматического обрушения рынка российской недвижимости.
«Конечно, сейчас цены на жильё, особенно на новостройки, находятся на очень высоком уровне. Действительно, есть проблема закредитованности населения. Но это вызовет охлаждение рынка, но не его обрушение. И речь прежде всего идёт о первичном рынке.
Тут влияет и повышение ключевой ставки ЦБ, которое привело к повышению ставок по обычной, то есть не льготной, ипотеке. Это в свою очередь скорее всего вызовет падение спроса на ипотечное кредитование.
Но нужно понимать, что у застройщиков всегда есть некий «скидочный люфт» до 30% от стоимости предложения. Это видно по заключаемым сделкам купли-продажи, когда покупателю в конечном счёте делается серьёзная скидка от первоначальной цены.
Иными словами, в пределах этого люфта и могут упасть цены предложения, то есть максимум на 20–25%», — объяснил ForPost аналитик.
В то же время он отметил, что коснётся это преимущественно новостроек. Кроме того, дальнейшее развитие событий напрямую будет зависеть от решений Центробанка по ключевой ставке, которая может быть снижена, что приведёт и к снижению ставок по ипотеке.
«Думаю, пока заёмщики займут выжидательную позицию, не будут стремиться брать ипотеку по нынешним ставкам в 14–15%, которые по сути являются запретительными.
При этом рынок этого ещё не почувствовал, потому что сейчас оформляются сделки по ранее одобренным кредитам, где ещё действуют прежние ставки.
Думаю, что реальное падение спроса на ипотеку, которое повлияет на стоимость недвижимости на первичном рынке, мы увидим ближе к середине осени или в ноябре», — отметил Ламин.
- Читайте по теме: Альтернатива покупке жилья существует, но в России об этом не думают
- А что «вторичка»?
- По мнению Константина Ламина, вторичный рынок жилья в этих условиях вообще вряд ли ждёт сколько-нибудь существенное снижение цен.
«Скорее всего, рост стоимости жилья в этом сегменте просто остановится. Но допускаю, что будет некоторое снижение, но не более 10%», — пояснил аналитик.
Подобного мнения относительно перспектив вторичного рынка российского жилья придерживаются и другие эксперты.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов уверен, что пока массового снижения цен на вторичном рынке жилья не предвидится. По его мнению, сейчас можно говорить скорее о стабилизации стоимости.
В то же время Попов считает, что некоторое понижение цен возможно на рынке недавно сданных новостроек, чему будет способствовать высокая конкуренция в этом сегменте.
По мнению директора «Этажей» Ильдара Хусаинова, цены на «вторичку» до конца года меняться не будут. Тем не менее, он отметил, что «постепенно расти будет лишь уровень торга».
Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома в свою очередь отметил, что рынок вторичного жилья вряд ли почувствует существенный отток клиентов из-за повышения ставок по обычной ипотеке. По его словам, это связано с тем, что многие клиенты в этом сегменте приобретают недвижимость без использования кредитных средств.
Читайте по теме: Россияне бросились скупать «апартаменты» без окон. Чем опасна жизнь в цоколе?
Андрей Мединский
Загрузка...
