Планирующие переселиться в регион с более мягким климатом люди задаются вопросом, где купить квартиру в Крыму, чтобы это было удобно и, главное, выгодно. Не все части полуострова могут похвастаться низкими ценами на недвижимость, да и в целом он принадлежит к числу наиболее дорогих субъектов страны. Этому способствует статус курортного региона, а также некоторые особенности местного рынка.
Факторы и перспективы ценообразования крымского рынка недвижимости
Цены на квартиры в Крыму, как и многие другие виды товаров, в последнее время также менялись. Рынок недвижимости, подобно любой сфере экономики, очень подвержен внешнему влиянию. Сегодня в нем главную роль играют нестабильная геополитическая обстановка, а также пока еще незавершенный процесс внутреннего преобразования экономики Крыма.
Прежде чем разбираться, как те или иные факторы могут спровоцировать изменение цен и, следовательно, возможности населения для покупки жилья в Крыму, нужно понять, как с ними обстоят дела на полуострове на текущий момент. Итак, на стоимость недвижимости влияют:
- Доходы населения. Сейчас наблюдается не очень положительная тенденция по снижению доходов и, как следствие, активности покупателей. В конечном итоге это может не сильно повлиять на цены квартир, но незначительное их повышение ожидаемо.
- Валюта. Крымский рынок, главным образом, ориентирован на курс доллара и в меньшей степени – рубля. Колебания валют, которые не всегда можно спрогнозировать вовремя, не слишком положительно сказываются на желании людей покупать квартиры. Также в подобной ситуации не стоит ожидать снижения цен на них, поскольку предложения перестают быть гибкими.
- Жилищное кредитование. Как известно, на данный момент на территории Крыма только три банка занимаются ипотечным кредитованием. Несмотря на то, что они предлагают вполне лояльные условия, в том числе поддерживают льготные программы, выбор вариантов для ипотеки очень ограничен.
- Туристы. Рынок недвижимости зависит от других отраслей экономики, поэтому заметное снижение потока туристов, в частности из зарубежья, также не способствует гибкости в ценообразовании. Поэтому нельзя сказать, что сейчас купить квартиру в Крыму выгоднее, чем когда бы то ни было.
- Стройматериалы. Этот фактор касается первичного рынка недвижимости и цены готовых или строящихся квартир. Из-за проблем с логистикой, а также невозможности поставлять некоторые популярные материалы из-за рубежа, стоимость новых квартир на полуострове выросла, хотя и не критично.
- Инвестиции. Данный фактор характеризует местный рынок уже с положительной стороны. После масштабного государственного финансирования в Крым потянулись и девелоперы, охотно вкладывающие деньги в недвижимые объекты.
- Цена жилья за рубежом. Еще один положительный для Крыма момент – увеличение стоимости недвижимости в других государствах. Таким образом, приобрести квартиру в курортном регионе своей страны сейчас выгоднее. По этой причине специалисты в скором времени надеются на возвращение прежней покупательской активности.
Где купить жилье в Крыму?
Купить квартиру в Крыму для ПМЖ можно в любой его части. Не все районы полуострова одинаково популярны среди желающих приобрести жилье.
Разумеется, самые востребованные города и участки Крыма отличаются и более высокими ценами.
Однако при выборе недвижимости для постоянного проживания стоит учитывать не только курортный статус населенного пункта, но и уровень развития инфраструктуры, а также возможности для трудоустройства.
Для наглядности стоит каждую часть Крыма, а также некоторые отдельные города, рассмотреть поближе.
Центр и Симферополь
Столица Крыма – крупнейший и популярнейший город, особенно его центральная часть. Что касается инфраструктуры и рынка занятости, то дефицита нужных объектов и вакансий здесь практически нет. В экологическом смысле центра полуострова также вполне благополучен – Симферополь, как и любой другой крупный город, несколько загазован, но в пределах нормы. Особо крупных промышленных предприятий, могущих значительно ухудшить состояние окружающей среды, в его пределах также нет.
Рынок недвижимости Симферополя неоднороден. Здесь очень остро ощущается дефицит первичных объектов, которые раскупаются буквально в первые часы после старта продаж. Дело даже не в том, что в центре мало земли под строительство, – застройщики попросту не успевают удовлетворить текущий уровень спроса. Решить проблему помогает вторичное жилье – на местном рынке его немало.
По последним данным цены на квартиры в центре Крыма варьируются от 730 тысяч до 10,5 миллионов рублей.
Как показывает практика, найти жилье за минимальную цену очень проблематично, а если и получится, то его качество будет очень спорным.
Сейчас же средняя цена одного квадратного метра в Симферополе составляет чуть больше 123,5 тысяч рублей. В некоторых новостройках, готовых к эксплуатации, она может достигать более высоких показателей.
Север
Среди покупателей северная часть Крыма пользуется наименьшим спросом. Во-первых, она имеет мало отношения к курортной зоне, хотя и находится в имеющем такую репутацию регионе. Здесь также есть базы отдыха, однако их не так много, а отдых относится к категории бюджетного. Во-вторых, с экологической точки зрения север – это самый неблагоприятный участок полуострова, где сосредоточено наибольшее количество загрязняющих окружающую среду предприятий, а также проходят крупные магистрали, соединяющие Крым с материком.
Самый известный город северной части Крыма – Армянск. Это небольшой населенный пункт, обеспеченный необходимой инфраструктурой. Несмотря на промышленный статус района, рынок вакансий здесь не особо разнообразен.
Стоимость жилья в Армянске можно назвать самой низкой в Крыму. За один квадратный метр на местном рынке просят от 34 до 77 тысяч рублей. таким образом, средняя цена однокомнатной квартиры на севере полуострова составляет около 3 миллионов.
Восток
Восточная часть Крыма также считается недорогой в смысле покупки жилья. Самые популярные города среди желающих приобрести недвижимость – это Феодосия, Судак и Керчь. Природными достопримечательностями, вроде живописных пейзажей, а также древними историческими памятниками, как в районе перешейка, восток Крыма похвастать не может, но все равно считается очень востребованным среди инвесторов.
Самый подходящий вариант, где лучше всего купить квартиру в Крыму, чтобы совместить экономию и курорт, – это Феодосия. Средняя цена недвижимости в ней колеблется в районе 118 тысяч рублей за квадратный метр, а выбор объектов довольно большой. Старый жилой фонд постепенно вытесняют новостройки, и значительного недостатка в подобных предложениях на рынке нет.
С курортной точки зрения популярен Судак, находящийся в самой южной точке восточного побережья.
Его инфраструктура развита почти так же хорошо, как и в Феодосии, но среди инвесторов большей популярностью пользуются не квартиры в новых домах, а современные коттеджи.
Обилие нового комфортного жилья обуславливает и сравнительно высокие цены на жилье – в среднем 174 тысячи рублей за квадратный метр.
Керчь, стоящая на границе двух морей, считается в большей степени промышленным, нежели курортным городом. Крупный порт и судостроительные предприятия оставляют меньше возможностей для туризма.
Жилой фонд здесь также очень развит, но преимущество остается за вторичных жильем – новостроек в Керчи возводится меньше, чем в соседних городах.
Стоимость квадратного метра здесь ниже, чем в Феодосии, и гораздо меньше, чем в Судаке, – около 90 тысяч рублей.
Запад
Западная часть славится как крымская здравница. Здесь наибольшая концентрация различных оздоровительных учреждений и баз отдыха. Экология и природный ландшафт также очень привлекательны.
Самые востребованные города на рынке недвижимости – Евпатория и расположенный поблизости Саки. Жилой фонд в этом районе полуострова не слишком разнообразен, характеризуется преобладанием вторичной недвижимости. Новостройки также возводятся, однако в меньшем количестве, чем, например, на восточном побережье.
Пляжный отдых на западе имеет свои преимущества. Во-первых, в этой части Крыма более пологие берега и дно, во-вторых – море здесь прогревается раньше, поэтому курортный сезон длится дольше.
Что касается цен на недвижимость, то в Евпатории квадратный метр в среднем оценивается в 140 тысяч рублей.
Самые дешевые квартиры, которые изредка появляются на рынке, стоят от 1,2 миллионов, а варианты подороже могут достигать 13 миллионов или даже больше, если речь идет об элитной недвижимости.
В Саках же за метр площади придется отдать порядка 100 тысяч, хотя общие колебания стоимости жилья невелики: от 3 до 9 миллионов.
Южный берег Крыма – направление, самое популярное не только среди туристов, но и в кругу желающих иметь собственную недвижимость. Цены на нее здесь объяснимо самые высокие в Крыму.
Климат, ландшафт, природные и исторические достопримечательности, а также сложившаяся за многие десятилетия репутация делают южное побережье Крыма самым посещаемым и желанным местом на полуострове. По статистике самым большим спросом на рынке пользуется жилье в Алуште и Ялте, но и стоит оно достаточно высоко.
Алушта с климатом, максимально приближенным к субтропическому, отличается еще и сравнительно ровным ландшафтом, что нетипично для этой части побережья.
Жилой фонд представлен новостройками, вторичным жильем и частным сектором – выбор вариантов для покупки очень большой.
Есть и элитные жилые комплексы, возведенные совсем недалеко от берега, но стоимость квартир в них, как правило, очень высока.
Разрыв в ценах одного квадратного метра здесь очень большой: от 56 до 254 тысяч рублей, зависимо от объекта. В итоге это дает довольно высокие усредненные цифры – 163 тысячи за метр площади.
Ялта давно считается самым дорогим курортом полуострова. Покупая недвижимость в Крыму и ориентируясь на этот город, следует помнить, что дешево приобрести здесь жилье не получится.
По ценам даже популярная у покупателей Алушта уступает. Так, за метр площади в Ялте просят от 48 до 382 тысяч рублей.
Хотя нижние показатели стоимости и не высоки, в реальности найти квартиру по таким расценками практически нереально.
Другие города южного берега, вроде Гурзуфа, также не отличаются низкой стоимостью недвижимости. Кроме этого, их объединяет еще одна характеристика – проблемы с трудоустройством. Большая часть деятельности, доступной местным жителям, сосредоточена вокруг курортного сезона. Иными словами, люди живут за счет этого сезона, а в холодное время года лишь готовятся к следующему.
Кроме этого, характер ландшафта мешает хорошей транспортной доступности. Широких удобных магистралей здесь практически нет, а улицы городов, как, например, в Ялте, очень тесные и неудобные.
Севастополь
Город Севастополь, находящийся в юго-западной части полуострова, стоит особняком. Здесь также можно выгодно купить квартиру в Крыму, наслаждаясь при этом хорошим климатом, морем и мягкой, теплой зимой.
Рынок недвижимости Севастополя предоставляет довольно широкий выбор покупателям: от бюджетных вариантов вторичного жилья до новостроек высокого класса. Цены, по сравнению с некоторыми другими городами, особенно на южном берегу, ниже – квадратный метр в среднем стоит около 150 тысяч рублей.
Инфраструктура Севастополя развита очень хорошо. Хотя в этом смысле он и уступает многим крупным российским городам, в нем есть все необходимое для жизни. С работой дела также обстоят неплохо – многим предприятиям, особенно касающимся рыбного промысла, регулярно требуются сотрудники всех направлений.
В целом же Севастополь можно охарактеризовать как город с хорошим климатом, полным достопримечательностей, удобный и пригодный для постоянного проживания.
С какими проблемами может столкнуться покупатель?
Специфика местного рынка накладывает свой отпечаток на процесс выбора подходящей недвижимости. В Крыму при покупке квартиры можно столкнуться с некоторыми проблемами, нехарактерными для других регионов. Так, планируя переезд на полуостров, нужно учитывать:
Высокий спрос. Несмотря на зафиксированный спад активности покупателей, спрос на жилье в Крыму до сих пор превышает предложение.
Квартиры на первичном рынке, особенно низкого и среднего ценового сегмента, раскупаются сразу же после объявлений о продаже. Успеть приобрести выгодный вариант – очень большая удача.
По этой же причине продавцы вторичного жилья, призванного заместить дефицит новых объектов на рынке, не спешат снижать цены.
Долгострои. Проблема, которая успешно искореняется или почти искоренена в других регионах, в Крыму все еще остается.
Дело в том, что строительство – это слишком выгодное для полуострова предприятие, чтобы отказаться от него раз и навсегда. Застройщикам проще переносить сроки сдачи объекта – для покупающих первичное жилье — это основной риск.
Также обязательно стоит проверить аккредитацию строительной компании и разрешение на проведение работ.
Инфраструктуру и работу. Не все населенные пункты Крыма отличаются обилием предложений на рынке труда и хорошей транспортной доступностью. Даже если найти работу в другом городе, нужно учитывать время, необходимое на дорогу.
Радость от покупки квартиры в курортном городе может быть также омрачена невозможностью трудоустроиться.
Нередко местные сталкиваются с выбором: открыть свой, хотя бы небольшой, туристический бизнес или искать работу где бы то ни было.
Ипотеку. Взять жилищный кредит в Крыму можно, но, как уже упоминалось, его дают только три банка. Своеобразным монополистом на этом поприще является РНКБ – он предлагает наибольшее количество программ кредитования.
Кроме этого, в Крыму действуют особые требования к размеру первоначального взноса. Он может стартовать от 10%, но чем больше, тем лучше.
Возможность оформить ипотеку совсем без взноса, как это иногда бывает в других банках и регионах, в Крыму нельзя.
Аферы с недвижимостью. Слишком низкие цены, несуществующие квартиры и т.д. – это полумошеннические схемы, которыми на полуострове грешат, к сожалению, даже некоторые риэлторы. Встречаются и случаи откровенного мошенничества, вроде поддельных документов, однако более распространены случаи заведомого искажения информации. Высокий спрос – это настоящее раздолье для нечистых на руку агентов.
Купить дом или квартиру в Крыму: пора или рано | Финтолк
Летом 2022 года спрос на недвижимость в Крыму упал.
Роль сыграло не столько общее падение спроса на дома и квартиры по стране, сколько ограничение полетов в южные регионы России, в том числе в аэропорт Симферополя, и связанный с этим внешнеполитический конфликт.
Стоит ли сейчас вообще покупать домик у моря или квартиру на полуострове? Эксперты Финтолка объясняют, какие подводные камни могут ждать россиян, решившихся инвестировать в крымскую недвижимость.
Что будет с ценами на крымскую недвижимость в 2022 году
Стоимость жилья в Крыму по состоянию на начало июля 2022-го выросла почти на 40 % по сравнению с июлем 2021 года. Средняя цена квадратного метра достигает 137 000-140 000 рублей. Основные движущие мотивы роста цен — инфляционные ожидания граждан и стремление воспользоваться льготной ипотекой, объясняет частный риелтор и эксперт по недвижимости Виталий Русаков.
Виталий Русаков, риелтор-эксперт по недвижимости:
— К числу основных тенденций, ярко выраженных на рынке недвижимости Крыма, можно отнести два ведущих фактора: практически непрерывный рост стоимости квадратных метров как в секторе новостроек, так и на вторичном рынке, и сокращение предложений в сегменте новостроек — почти на 50 %.
Изменение цен можно наблюдать на графике цифровой платформы Restate.ru:
При этом спрос на загородную крымскую недвижимость падает: снижение составило 50 % — 60 %. А в таких локациях как, например, Ялта — спрос вообще снизился в три раза. Основная причина, уверяют местные риелторы, — сложности с тем, чтобы попасть на полуостров, в частности, ограничения на авиаперелеты между материковой частью РФ и Крымом.
Соответственно, снижаются и цены, делая дома и дачи здесь более доступными для покупателей. Но сильного понижения ждать не приходится: если все наладится и как только авиасообщение восстановится, цены продолжат расти.
Сокращение предложений в сегменте новостроек обусловлено снижением темпов строительства и вводом новых объектов компаниями-застройщиками. Причина — рост транспортных и логистических издержек, повышение стоимости импортных строительных материалов в более чем два раза весной 2022 года.
Логично предположить, что цены на новостройки также будут неуклонно расти и дальше, распродажи за копейки ждать точно не стоит.
Как сберечь деньги на фоне кризиса: инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга
Почему стоит инвестировать в крымскую недвижимость
Несмотря на то что цены на квадратные метры выросли по сравнению с прошлым годом, вкладываться в крымские дома и квартиры все еще выгодно.
Существующие сейчас негативные тенденции на рынке недвижимости в Крыму в исторической перспективе — временные.
Несмотря ни на что, эта географическая локация по-прежнему останется привлекательной как для инвестирования в недвижимость, так и для постоянного проживания.
Основные причины для этого:
- относительная стоимость квадратного метра во всех сегментах рынка почти в два раза ниже, чем в столичных регионах Москвы и Петербурга. Сейчас средняя цена 1 кв. м в Крыму — 135 000-140 000 рублей. В Москве и области — медианная цена 250 000-265 000 рублей. При благоприятных экономических и политических условиях цена объектов в Крыму будет равна, а то и выше московской;
- полуостров расположен в субтропическом климатическом поясе, поэтому при прочих равных условиях содержание жилья (расходы на отопление, например) на 30 %-40 % ниже, чем на материке;
- постоянный спрос на арендуемое жилье со стороны как туристов, так и тех, кто хочет постоянно или временно проживать в более теплом и мягком морском климате, чем в северных широтах.
Вторичкой не вышли. Стоит ли сейчас покупать и продавать квартиру
Что выгоднее купить: вторичное жилье или квартиру в новостройке
Итак, решено. Берем. Так на чем же остановить выбор — на готовом жилье или том, которое только строится? Виталий Русаков считает, что новостройки — наиболее выгодное вложение:
- во-первых, цена на уровне котлована и нулевого цикла не выше 65 000-70 000 рублей за квадратный метр;
- во-вторых, большинство новостроек в Крыму сдается с чистовой отделкой.
То есть это явно выгоднее, чем покупать аналогичную квартиру в московских ЖК, да еще и с черновой отделкой.
Как купить квартиру в 2022 году
Ложка дегтя в бочку моря
Но не может же быть все так гладко? Конечно, нет.
Несмотря на то что согласно № 6-ФКЗ от 2014 года все сделки с недвижимостью на территории Крыма проводятся по регламенту российского законодательства, все же часть объектов может иметь украинские правоустанавливающие документы.
Тут, например, могут быть расхождения по площади объектов, форме, планам кадастрового учета земельных участков.
Поэтому рекомендуется тщательно изучать историю перехода прав собственности дома, квартиры или земельного участка, особенно до 2014 года, — предупреждает Виталий Русаков.
При совершении сделок с недвижимостью, кроме обращения в органы Росреестра, также потребуется получение письменных сведений от нотариальных контор и частных нотариусов по объекту до 2014 года: нет ли на объекте обременений и не заложен ли он.
Об этом говорит и Евгения Завацкая, советник ведущей крымской юридической компании «Прецедент консалтинг».
Евгения Завацкая, советник ведущей крымской юридической компании «Прецедент консалтинг»:
— При покупке недвижимости в Крыму и Севастополе важно профессионально проверять не только документы, подтверждающие право собственности на объект на дату сделки, но и документы периода до 2014 года: возможные аресты и обременения до 2014 года и объем полномочий на всех стадиях от создания до перепродажи объекта.
С 2021 года в Крыму действует запрет на владение землей на приграничной территории для иностранцев, поэтому граждане других стран активно продают участки.
При покупке земли у иностранцев, интересы которых представляют третьи лица по доверенности, в обязательном порядке надо проверять актуальность доверенности.
Желательно убедиться непосредственно у собственника земли, намерен ли он ее продать.
Если при возникновении права собственности на недвижимость у продавца были какие-то проблемы, на которые покупатель не обратил внимание, то это может послужить основанием или для истребования имущества, или для признания сделки недействительной.
Проще говоря, если вы проглядели нестыковки в документах на право собственности у прежнего владельца недвижимости, то можете этой недвижимости лишиться. И не всегда можно разобраться в этом без профессионала.
Виталий Русаков также отмечает и другие важные вещи, на которые необходимо обратить внимание. Некоторые объекты недвижимости еще могут быть не учтены в базе данных территориальных органов Росреестра, поэтому после совершения сделки придется проводить всю процедуру по оформлению объекта в соответствии с нормами и законами РФ.
В Крыму часто встречаются небольшие дома с двумя-тремя квартирами. Особенность здесь заключается в том, что владельцы таких частей домовладения не имеют права на выделенный земельный участок, так как даже дом на двоих хозяев рассматривается в РФ как многоквартирный дом.
То есть вся земля находится в общей или коллективной собственности, нельзя сказать, что отсюда и до забора — земля ваша, а от забора до колодца — соседская. Вернее, сказать-то можно, но юридически это никак не закреплено.
Доходные метры: как выбрать и купить недвижимость для инвестиций за рубежом
Ждать или брать, вот в чем вопрос
Что же в итоге? Если вы готовы тщательно проверять историю объекта недвижимости, а потом узаконивать ее при необходимости, тратить на это время, деньги и нервы, то покупка жилья в Крыму может стать неплохой инвестицией.
Спустя рукава к этому вопросу относиться нельзя, иначе есть шанс остаться и без домика, и без денег.
Покупка квартиры на этапе котлована в этом плане более прозрачна и ничем не отличается от аналогичной покупки в любой другой части России, хотя в приобретении квартиры, которой еще нет, есть свои минусы.
Ждать сильного снижения цен в долгосрочной перспективе не приходится: те, кому нужно срочно избавиться от недвижимости, продадут ее сейчас со скидкой, но большая часть собственников подождет лучших времен. И лучших (для них) цен.
Купить жилье в Крыму
Недвижимость Крыма пользуется популярностью. Рассказываем о нюансах, с которыми вряд ли знакомы покупатели, живущие на полуострове
shutterstock.com
Недвижимость в Крыму пользуется спросом у россиян. Чаще всего квартиры и дачи на полуострове приобретают жители материковой части России. Нового строящегося жилья здесь не очень много, зато есть что выбрать на вторичном рынке.
Вместе с экспертами разбираемся в нюансах приобретения жилья в Крыму и возможных подводных камнях таких сделок.
Сделку можно провести и на основании украинских документов
Сейчас большая часть продаваемой недвижимости в Крыму оформлена по российскому законодательству, но иногда может потребоваться знание украинского права.
Это относится к случаям, когда права на недвижимость, несмотря на требование закона, оказываются не зарегистрированы в Росреестре или когда требуется проверить историю приобретения прав на объект недвижимости, разъясняет партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
По словам юриста, еще встречаются мелкие расхождения в документах, обусловленные украинским прошлым Крыма. Например, ошибки в площади квартир, поскольку на Украине балконы включались в общую площадь, а в России уже давно так не делается.
Можно столкнуться и с такими определениями, как «государственный акт на землю» или «прописка по адресу земельного участка», но сейчас они практически утратили актуальность, отметил эксперт.
Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ «О принятии в РФ Республики Крым…» на территориях действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования и другое, добавляет адвокат Адвокатской палаты Республики Крым Андрей Рассомакин.
Законодатель не предусмотрел, что необходимо привести документы на недвижимость в соответствие с российским законодательством, но есть обязательное внесение сведений в ЕГРН о конкретном объекте, поэтому сделки осуществляются и на основании украинских правоустанавливающих документов, добавляет эксперт.
Самая популярная процедура расчетов на местном рынке жилья — это заложение наличных денежных средств в банковскую ячейку перед визитом к нотариусу или подачей документов на сделку ( shutterstock.com)
Какие есть нюансы
С момента принятия Крыма в состав России прошло уже восемь лет, поэтому сведения о подавляющем большинстве ранее созданных объектов недвижимости внесены в ЕГРН. Если объект не внесен в реестр, то сведения о нем необходимо внести до проведения сделки.
Данные вносятся в ЕГРН в заявительном порядке на основании имеющихся правоустанавливающих документов и документов технической инвентаризации, объясняет адвокат, руководитель проектов ProLegals Андрей Стаценко. Перевод документов с украинского языка не требуется, его выполняют сотрудники Госкомрегистра.
Функции по кадастровому учету и регистрации прав в Крыму пока не переданы Росреестру и осуществляются Госкомрегистром — региональным органом исполнительной власти, подчиненным Совету министров Крыма, уточняет эксперт.
Региональной особенностью Крыма остается распространенность такого вида жилья, как «квартиры на земле». Речь идет о многоквартирных жилых домах, состоящих из небольшого количества квартир. Несмотря на небольшой размер, юридически такие дома квалифицируются именно как МКД, добавляет Андрей Рассомакин.
Они не являются ни частными домами, ни домами блокированной застройки (таунхаусами), хотя в объявлениях об их продаже может содержаться подобная информация.
Принципиальное отличие таких домов в том, что участки под ними могут быть оформлены только в долевую собственность, без возможности выделения индивидуального участка для собственника каждой квартиры в таком доме, уточняет эксперт.
Самый неожиданный нюанс — это необходимость предварительного запроса сведений (не только из ЕГРН) о том или ином объекте недвижимости, но также и запрос у нотариуса, работавшего на территории Республики Крым или в Севастополе до 16 марта 2014 года, сведений о наличии каких-либо обременений из Единой информационной системы нотариата, в том числе из украинского реестра (ЕНОТ), добавляет Андрей Рассомакин.
Андрей Стаценко, адвокат, руководитель проектов ProLegals:
— Особенностью сделок с жилой недвижимостью является значительный объем самовольного строительства, в том числе и расширение изначальной, учтенной в ЕГРН площади объекта за счет пристроек и надстроек.
В этом случае по документам сделка заключается в отношении объекта в характеристиках по ЕГРН, а стоимость «дополнительных» метров зачастую оплачивается посредством банковской ячейки.
Отсутствие в ЕГРН истории переходов прав на ранее возникшие объекты и истории изменений их характеристик требует дополнительного анализа архивной документации при совершении сделок. Документы необходимо запрашивать в органах технической инвентаризации и Госкомрегистре до совершения сделки.
Особенности рынка жилья Крыма
- Некоторые риелторы работают только в своем районе.
- У многих риелторов в базе может быть всего два-три объекта. Если они не подходят покупателю, то агент обращается за помощью к другим риелторам или агентствам, направляя им заявки. Это удлиняет поиск подходящего варианта.
- Обширные базы недвижимости есть только у крупных агентств.
Один из нюансов приобретения жилья в Крыму — это необходимость предварительного запроса сведений не только из ЕГРН о том или ином объекте недвижимости, но и запрос у нотариуса, работавшего на полуострове до 16 марта 2014 года ( shutterstock.com)
Способы передачи денег во время сделки
- Расчет происходит в момент передачи договора купли-продажи в МФЦ на регистрацию. После подписи договора сдается полный пакет необходимых документов.
- Сделка оформляется нотариально. Во время подписи договора купли-продажи продавцу передаются деньги в специальной комнате для расчетов, где можно их пересчитать и проверить на подлинность. Обычно при такой сделке нотариус делает видеосъемку момента передачи денег.
- Заложение денег в банковскую ячейку, к которой продавец будет иметь доступ после проведения сделки через регистрирующие органы.
- Перевод денег со счета на счет. Довольно часто такие сделки оформляются на территории материковой России, где работают все банки. Во время сделки деньги переводятся на счет продавца.
«Способы расчета обусловлены минимальной конкуренцией в банковском секторе Крыма, где работают лишь некоторые отечественные банки. По этой причине расчеты через банковскую ячейку более популярны, с тем же аккредитивом процедура усложняется», — говорит Денис Быканов.
По словам Андрея Рассомакина, выплата наличными сразу после заключения сделки у нотариуса или после подачи документов в МФЦ встречается сейчас довольно редко. А самая популярная процедура — это заложение наличных денежных средств в банковскую ячейку перед визитом к нотариусу или подачей документов на сделку.
По данным экспертов сервиса объявлений «Мир квартир», в мае 2022 года средняя стоимость дома на курортах Крыма составила 17,9 млн руб., что на 8,4% ниже мая допандемийного 2019 года. В исследовании говорится, что на девяти крымских курортах цены за год выросли, еще на шести — упали.
Наибольший рост продемонстрировала Феодосия: там за три года дома подорожали с 6,9 млн до 12,3 млн руб. (+78,3%). Сильный рост произошел также в Коктебеле (+48,9%), Евпатории (+47%), Севастополе (+43,5%) и Саки (+35,7%).
С 2019 года цены снизились в Кореизе (–40,6%), Гурзуфе (–40,2%), Массандре (–23,8%), Гаспре (–23,6%), Ялте (–11,2%) и Алупке (–6,8%).
Даже покупая квартиру в новостройке в Крыму, следует тщательно проверять документы на земельный участок и на строительство многоквартирного дома ( shutterstock.com)
Риски купить самострой
Самострой — еще одна проблема, на которую надо обратить внимание при покупке жилья в Крыму.
Например, строительство с нарушением правил в сейсмической зоне, на территории заповедников, самозахват земельных участков в различных формах (прирезка соседних участков, обычный самозахват), предупреждает Денис Быканов.
По словам юриста, даже покупая квартиру в новостройке, следует тщательно проверять документы на земельный участок и на строительство многоквартирного дома.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Когда лучше всего покупать недвижимость в Крыму
Жилье все еще рассматривается как выгодное вложение средств. Всемирно известные инвесторы опровергают эту установку и называют дом или квартиру статьей расходов.
Многочисленными расчетами гуру финансовой грамотности подтверждают логичность аренды жилья вместо его покупки. И все-таки наш менталитет, можно сказать, вращается вокруг жилья.
Если есть недвижимость для жизни — хочется больше или лучше. Возможно, в другом месте – например, у моря.
Вопрос о том, покупать ли недвижимость в Крыму, для многих не стоит, если есть деньги. Сомнения есть лишь насчет того, как грамотно выбрать удачный период.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости
- Политика, геополитические процессы, выборы.
- Экономическое состояние.
- Политическая и экономическая обстановка в соседних странах.
- Климат и его изменения.
- Новшества законодательства.
- Экологическая ситуация.
- Рынок труда.
- Инвестиции в регионе.
- Изменения инфраструктуры, состояние строительной сферы.
Очевидно, что предугадать, как будут развиваться все эти отрасли, крайне сложно. Потому и все прогнозы относительно цен на недвижимость можно называть весьма приблизительными.
Ситуация может кардинально измениться уже завтра.
Когда лучше покупать недвижимость в Крыму: советы экспертов
Сколько будет стоить жилье? Каждый год сотни российских агентов по недвижимости выдвигают свои предположения. Называют диапазон цен, прогнозируют коридор роста или падения. И все-таки рынок недвижимости нельзя назвать сферой, в которой возможны более-менее точные прогнозы. Изучить их и принять к сведению можно, но принимать как достоверную информацию вряд ли стоит.
На протяжении 2021 года эксперты говорят о дальнейшем росте цен на жилье в Крыму. Называются показатели от незначительных величин до 20% (а это пятая часть, что может сдержать многих покупателей). Застройщики продолжают повышать цены, а это тянет за собой весь рынок. Тот, кто занимается перепродажей, работает ради маржи и, естественно, тоже поднимает стоимость.
Вторичное жилье сейчас тоже чуть дорожает, но не так быстро и значительно, как новостройки. Например, после того, как активнее стал застраиваться Симферополь, вторичный рынок потерял часть спроса. Большинство покупателей, особенно переезжающих на ПМЖ из других регионов, желает въезжать в новые квартиры.
Пандемия, которая гипотетически должна была заморозить продажи и переезды, наоборот, подстегнула интерес. Многие не хотят держать на руках рубли и предпочитают вложиться в жилье.
Что и как уже влияло на рост цен в Крыму?
Первый сильный всплеск за последние 10 лет был зафиксирован в 2014 году. Этот скачок стоимости был такой мощный, что на юге Крыма коррекция цен идет до сих пор.
Следующий пик (более плавный) был связан с открытием Крымского моста — в октябре 2018 года. Основной рост (около 13%) наблюдался незадолго до самого события.
В 2019 году и в начале 2020 года в Крыму стал снижаться спрос, особенно на вторичное жилье. Проседание существенно задело сегмент частного жилья: дома, коттеджи. Очень высокие цены скорректировались.
В 2021 году цены стабильны. За год квартиры прибавили 5% к стоимости, а дома потеряли порядка 2% от начальной цены. Появляется много новых застройщиков, конкуренция среди них сдерживает рост цен.
Стоит также понимать, что влияние оказывает курсовая разница. Если рубль падает, продавцы начинают указывать цены в объявлениях в долларах. Получается, что в рублях жилье становится дороже. Как только рубль укрепляется, новые продавцы пишут цены в рублях, а общие цены падают.
Выбор времени года
Лето для агентств недвижимости — мертвый сезон. Просмотров много, а продаж мало. Интерес обычно праздный: а не прикупить ли мне здесь квартиру? Но все-таки летом люди ездят в курортные города отдыхать. Единицы решают совмещать отпуск с поиском недвижимости: процесс этот затратный, придется пожертвовать отдыхом и только искать жилье, ездить на просмотры.
А вот зимой, когда бурная курортная жизнь затихает, продавцы относятся с меньшим интересом к своим квадратным метрам. В это время покупателям легче торговаться, да и в целом можно найти немало выгодных предложений. Весной рынок оживает, летом цены либо идут чуть вверх, либо как минимум держатся.
Рационально выбирать квартиру или дом зимой и по еще одной причине. Налицо все возможные недостатки – например, сырость участка, плохие подъездные пути.
Холод, сырость, подтекающая крыша, серость пейзажа — все это вскрывается именно в зимние месяцы.
И если жилье понравилось в январе или феврале, то весной и летом, когда вокруг все цветет, наполняется солнечным светом, это место порадует вдвойне.
Загрузка...
