Сдаешь квартиру посуточно? Государство готовит сюрприз

Да, краткосрочная аренда квартиры, в частности, посуточный, не запрещается законом.

Сдача квартиры в аренду по закону облагается налогом. Оплатить налоги можно одним из трех способов:

• в виде НДФЛ (по ставке 13%);
• покупка патента;
• налог на самозанятость (4%).

Если самозанятый сдает апартаменты, а не квартиру, он должен будет заплатить налог по ставке 13% как физическое лицо. Дело в том, что специальный налоговый режим не распространяется сдачу в аренду нежилых помещений.

Справочно: По закону апартаменты в отличие от обычных квартир не считаются жилыми помещениями, а относятся к коммерческой недвижимости.

Подробно о способах оплаты налогов, читайте в инструкции «Как платить налог при сдаче квартиры?»

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.

В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду.

Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон.

В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.

Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья.

Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя.

Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю. 

Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас. 

Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление. Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.

Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов. 

Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма. 

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме.

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:

Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;

• Срок действия и условия пролонгации договора

В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;

• Оплата коммунальных услуг

Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров. 

Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Нет, не требуется. Договор найма регистрируется в Росреестре только, если он заключается на срок от одного года. Удостоверять договор у нотариуса также необязательно.

Для того, чтобы найти жильцов можно воспользоваться крупнейшими маркетплейсами в сфере недвижимости, например:

• Яндекс.Недвижимость;
• Авито;
• ЦИАН.

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру). 

После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения. 

Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги.

Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом. Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество.

Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.

Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке.

Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы.

Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов). 

Позаботьтесь о том, чтобы в квартиры было следующее: 

• полотенца; 
• постельное белье; 
• фен (о его наличии напишите в описании квартиры, чтобы люди не везли с собой лишний груз); 
• туалетная бумага, мыло, шампунь и гель для душа; 
•  чайник (несколько видов чая или кофе вместе с упаковкой печенья); 
• холодильник (хотя бы небольшой); 
• микроволновая печь или маленькая электрическая плита (если вы сдаете крошечную студию без плиты, поставьте хотя бы электроплитку, чтобы можно было разогреть еду); 
• минимальный набор посуды (часто люди снимают квартиры вместо отелей, чтобы иметь возможность приготовить еду или разогреть еду самостоятельно, сэкономив на ресторанах); 
• быстрый беспроводной интернет. 

Кроме необходимых вещей, ваши постояльцы наверняка оценят приветственные напитки в холодильнике, фрукты в корзине, карту города или набор хороших книг на полке.

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей. 

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт.

К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем.

В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

Мнение ВС РФ: собственники не в праве сдавать свое жилье посуточно

В июне 2022 года случился некий правовой казус: теоретически у собственников есть право распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению в рамках закона, в том числе сдавать его в аренду, но фактически Верховный суд отказывает им в этом праве, согласно ст. 17 ЖК РФ, которая в частным лицам как бы не относится.

Рассмотрим ситуацию подробно и выясним, что же делать арендодателям, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не лишиться дохода.

Что говорит закон?

Несмотря на то что в России с 2019 года существует закон, запрещающий использование жилых домов и квартир под гостиничные комплексы (ст. 17 ЖК РФ), Минстрой разъяснил собственникам-физлицам, что их этот момент не коснётся, следовательно, сдавать свою жилплощадь они смогут на любой срок.

Причиной тому было указано такое обстоятельство:

сдача частной жилой недвижимости в наем не является формой предоставления гостиничных услуг.

Но позиция судов по этому вопросу почему-то иная.

Позиция Верховного суда

Верховный суд РФ постановил: владельцы квартир незаконно используют принадлежащие им жилые помещения для временного размещения третьих лиц, а цель такого вида деятельности – предоставление гостиничных услуг, а не сдача жилья в наем для длительного проживания арендатора.

https://www.youtube.com/watch?v=jX7BVvntBSE\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7DT8hQVaCvQ_NkDf3kLpn9Q%3D%3D

Так что в итоге получается: можно или нельзя заключать частным лицам договоры аренды квартир посуточно?

Разбираем ниже.

Суть спора

• Началось всё в Псковской области, где один из жителей МКД подал в суд на двух своих соседей, деятельность которых от посуточной сдачи жилья в аренду мешала истцу спокойно жить.
• Дело № 2-2986/2020.
• Истец жаловался на частые въезды и выезды арендаторов, постоянный шум, грязь и нарушение порядка.
• Ответчики отстаивали своё право распоряжаться имуществом, в том числе сдавать квартиру в аренду для временного проживания граждан, и ссылались на то, что их деятельность полностью законна и прозрачна: с полученных доходов они оплачивают налоги в казну.
• Судебный спор затянулся на полтора года, и вот Верховный суд РФ поставил в нем жирную точку 2 июня.

Определение ВС РФ № 91-КФ 22-31-К 3 не понравилось ответчикам, поскольку высший суд лишит их права распоряжаться своей собственностью так, как они это делали.

ВС РФ не вернул дело на повторное рассмотрение в нижние инстанции, тем самым подтвердив их позицию о неправомерности использования жилых помещений собственниками для посуточной сдачи в аренду.

Нюансы, на которые обратил внимание суд

Наверняка такого решения удалось бы избежать, если бы внешне сдача квартир в краткосрочный наем не напоминала гостиничный бизнес.

Рассмотрим эти коварные детали.

• Первое: детальное описание услуги с использованием терминологии, характерной для гостиниц.

1. Арендодатели искали клиентов через сервис бесплатных объявлений и бронирования недвижимости. В объявлениях о сдаче квартир посуточно, изученных судом, было указано:
2. – жилье предоставляется для временного размещения гостей,
3. – арендовать жилье можно только посуточно,
4. – в квартире есть вся необходимая мебель, аксессуары, бытовая техника, посуда, кухонные принадлежности, комплекты постельного белья, полотенца,
5. – точное время заезда и выезда,
6. – предоставлением услуг по уборке помещения,
7. – возможность заказать трансфер до аэропорта и обратно.

• Второе: помехи для жизни соседей.

Истец, проживающим в том подъезде, где у ответчиков сдавались квартиры, доказал причинение ему неудобства и беспокойства постояльцами сдаваемой недвижимости, в частности, зафиксированного полицией фактом нарушения закона о тишине.

• Третье: соответствие признакам ведения гостиничного бизнеса.

Суд отметил, что Правила № 1085 от 09.10.2015 содержат в себе перечень неотъемлемых признаков ведения гостиничного бизнеса, а именно:

• – наличие исполнителя, который оказывает гостиничные услуги клиентам;
• – возможность бронирования жилья;
• – установление конкретного расчетного часа;
• – четкое определение цены каждого помещения и сопутствующих услуг.

При этом ВС РФ разглядел все эти признаки в деятельности ответчиков именно благодаря тому, что было указано в объявления о сдаче жилья в аренду посуточно.

Резюме ВС РФ

С одной стороны, ВС РФ признал, что участвующие в споре жилые помещения не обладают признаками гостиницы, поскольку являются квартирами и на них распространяется действие ст. 671 ГК РФ: жилая недвижимость может передаваться по договору найма за конкретную плату во владение и пользование третьим лицам для проживания в нём на определенный срок.

Отметим, что по Положению, утвержденному ПП РФ № 158от 16.02.2019 года, гостиницей может считаться имущественный комплекс, который включает в себя здание или часть здания, помещения или иное недвижимое имущество, на территории которого желающим предоставляются услуги временного размещения, а также питания, кроме того, имеется служба приема клиентов (ресепшн).

Но в квартирах ответчиков, по мнению высшего суда, не соблюдается главный пункт договора найма: клиенты не проживают в помещениях, а временно в них пребывают.

То есть наличие в объявлениях указания на конкретные часы въезда и выезда постояльцев сгубило собственников этих помещений, поскольку расчетным временем являлись сутки.

Суд посчитал, что такой признак свидетельствует о предоставлении помещения для временное пребывание граждан, а не для их проживания на территории квартир.

https://www.youtube.com/watch?v=WKgtnXR_tlI\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7U25Bym_wMkAg6vtqVirMYA%3D%3D

Поэтому вывод суда звучал для собственников неутешительно: ответчики незаконно используют свои жилые помещения.

В результате рассмотрения дела ВС РФ запретил собственникам использовать свою недвижимость для предоставления гостиничных услуг, кроме того, взыскал с них судебные издержки в пользу истца.

Рекомендации собственникам, которые сдают квартиры посуточно

Если вы сдаете квартиры посуточно, то не пользуйтесь сервисами, подобными Booking.com, которые одинаково описывают и частные апартаменты, и крупные отели, используя в описании слова «стойка регистрации» и «номер».

Наш российский суд делает дотошный контент-анализ и, видя такие термины, приравнивает жилое помещение к гостинице только потому, что «так в Интернете написано».

Помните, что суд всегда учитывает письменные доказательства, а не ваши слова.

И сколько бы вы ни говорили, что у вас квартира, сколько бы не показывали техпаспорт на жилое помещение, банальный скриншот с экрана сайта, где ваша недвижимость названа апартаментами, а арендодатель — администратором или обслуживающим персоналом, сыграет не в вашу пользу.

Равно как и свидетельские показания о нарушениях порядка и шуме в подъезде, подкрепленные вызовом участкового.

Будьте внимательны в формулировках!

Закон суров, но это закон.

P.S

В настоящее время ответчики готовят обращение в Конституционный суд РФ, считая, что формулировки на сторонних сайтах не могут быть доказательствами тех или иных видов услуг. К слову, Booking.com в России больше не работает.

1. Получится ли собственникам отстоять своё право на распоряжение имуществом – покажет время.
2. —
3. Текст полностью авторский, копирование и использование возможно только с письменного разрешения Юридической Консультации «E911 Group».

Конституционный суд подтвердил: закон Хованской не запрещает посуточную аренду — Своё дело плюс

Конституционный суд РФ разграничил использование жилых помещений и определил в каких именно случаях можно считать, что там оказываются гостиничные услуги, а в каких нет. Кроме того, суд сделал вывод, что факт подачи объявления о сдаче жилого помещения в краткосрочный найм не является признаком оказания там гостиничных услуг. 

Конституционный суд РФ

В феврале 2023 года в материале «Конституционный суд разбирается с посуточным наймом» «СДП» рассказывал о том, что Конституционный суд рассматривает положение закона, запрещающего оказание услуг в жилом фонде на предмет его соответствия Конституции РФ. И вот 23 марта 2023 года суд вынес постановление по делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ в связи с жалобой гражданина Бахирева.

Напомним, что предприниматель Бахирев приобрел инвестиционную квартиру в Пскове и сдавал ее в краткосрочный найм. В суд с иском обратились соседи и суд запретил использовать квартиру таким образом, так как оказание гостиничных услуг в жилом фонде запрещено. Предприниматель подал встречные иски и дошел до Конституционного суда.

История вопроса

Купив квартиру для сдачи в аренду, супруги Бахиревы хотели сделать все по закону — зарегистрировали ИП, платили налоги. Отзывы на популярных сайтах бронирования жилья были сплошь позитивными.

Однако как раз регистрация в интернете и стала доказательством против Бахиревых в суде (соседи обратились с иском к Бахиреву и к собственнику еще одной квартиры в доме о запрете использования квартир для оказания гостиничных услуг, так как они в нежилой фонд не переведены, не имеют отдельного входа, и посуточное предоставление нанимателям нарушает права и законные интересы истца и других жителей данного многоквартирного дома).

Суд вынес запрет использовать квартиру для предоставления гостиничных услуг. Сайт бронирования Booking.

com на котором было размещено объявление, разработан как для квартир, так и для отелей, поэтому на нем используется терминология, свойственная гостиничному бизнесу: «стойка регистрации», «номер».

Суд посчитал, что если квартира Бахиревых описана в тех же терминах — значит, это гостиница.

https://www.youtube.com/watch?v=BjtMjaEKZ68\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7wsVWNoWZDQ6Q74B_lsJ1YA%3D%3D

Семья обратилась с жалобой в Конституционный суд РФ. По их мнению, ч. 3 ст. 17 Жилищного Кодекса противоречит Конституции в той мере, в какой ограничивает право собственника распоряжаться квартирой по своему усмотрению в рамках закона, а именно сдавать квартиру в наем посуточно.

Выводы суда

Конституционный суд рассмотрел жалобу и пришел к выводу, что посуточная аренда в жилом доме не запрещена и не противоречит запрету на оказание гостиничных услуг.

«Предметом рассмотрения Конституционного суда стали не сам запрет оказания гостиничных услуг в жилых помещениях, — комментирует адвокат Наталья Петровская, сопредседатель Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья, — а неопределенность формулировки части 3 ст. 17 ЖК РФ, вызванная избыточной краткость нормы».

Но эта неопределенность не настолько критична, чтобы признавать норму неконституционной, так как может быть восполнена толкованием ее конституционно-правового смысла непосредственно Конституционным судом, продолжает Наталья Петровская.

«И судом в постановлении представлен ряд признаков, которые помогут судам определить, чем является деятельность в конкретном жилом помещении – это нелегальная гостиница или вполне легальная сдача жилья внаем на посуточной или понедельной основе.

Суд подчеркнул, что поскольку целью принятия так называемого закона Хованской была защита прав соседей, то при квалификации деятельности следует выяснять, не создаются для иных жильцов многоквартирного дома неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения, и не влечет ли это очевидного повышения интенсивности эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме.

Суд также считает, что поскольку сдача жилья на посуточной основе по своему содержанию занимает промежуточное положение между гостиничной деятельность и сдачей жилья на длительные сроки, федеральные органы власти должны принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного предоставления жилых помещений для размещения граждан, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений. То есть, прописать правила использования таких помещений.

«Я следил за ходом этого суда, — говорит Григорий Иванов, владелец апартаментов «15 комнат», — и честно говоря волновался. Результат меня приятно удивил и порадовал. Теперь все разговоры о том, что посуточники это гостиница, закрыты. Думаю временно, так как этот вопрос можно снова оспорить, но прецедент уже есть и он в нашу пользу!», — радуется предприниматель.

Выдержки из постановления Конституционного суда от 23 марта 2023 года

«Конституция Российской Федерации устанавливает право каждого на жилище и недопустимость произвольного его лишения (статья 40, часть 1).

Оценивая природу данного права, Конституционный Суд Российской Федерации исходит из того, что в условиях рыночной экономики граждане обычно реализуют его самостоятельно, используя для этого различные допускаемые законом способы.

Двойственная природа права на жилище влияет на характер отношений, возникающих между нанимателем и наймодателем жилого помещения, которые используют жилье в разных аспектах: для гражданина-нанимателя оно в большей степени служит социальным благом, а для собственника-наймодателя – прежде всего благом экономическим, объектом гражданского оборота (постановления от 25 октября 2016 года № 21-П, от 2 июня 2022 года № 23-П и др.)»  — из решения КС РФ.

«В силу пункта 2 статьи 209 ГК Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

«Собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и – поскольку жилые помещения предназначены для проживания граждан – вправе сдавать их для проживания на основании договора».

«Такой договор, как следует из статьи 683 данного Кодекса, заключается на срок, не превышающий пяти лет, а к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются отдельные правила статей 677, 680 10 и 684–687 данного Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Минимальный же срок, на который может быть заключен такой договор, гражданским и жилищным законодательством не установлен».

• «Средство размещения – это имущественный комплекс, включающий здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц».
• Полностью с постановлением КС РФ можно ознакомиться здесь.
• Мнения добавляются.

В россии вводят новые правила сдачи квартир в аренду: что изменится с 2025 года?

freepik.com

С момента введения частной собственности в России миллионы жителей бывшего СССР получили квартиры от государства по различным основаниям. В результате почти каждый гражданин РФ имеет свое жилье. Некоторые владельцы обладают даже несколькими квартирами, но поддержание всех этих объектов требует дополнительных затрат, поэтому многие решают сдавать их в аренду. В таком случае жильцы должны платить определенную сумму за каждый прожитый день. Обычно квартиры сдаются на месяц, при заключении договора аренды на одиннадцать месяцев, и при досрочном расторжении договора жильцов ожидает денежный штраф.

Однако, с целью получения максимальной прибыли, многие собственники предлагают краткосрочную аренду на несколько дней или даже часов, чтобы удовлетворить потребности тех, кто нуждается в жилье на краткий период времени.

Согласно действующему законодательству России, владельцы имеют право распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению при том условии, что их действия не нарушают права других собственников в соседних квартирах.

Краткосрочная аренда, естественно, нарушает эти права в некоторой степени, так как большое количество постояльцев приводит к увеличению мусора, грязи и шума. Более того, общественные пространства изнашиваются быстрее из-за интенсивного использования.

Чтобы решить эту проблему, Минстрой РФ разработал новый законопроект, вводящий новые нормы для сдачи квартир в аренду, которые станут обязательными на всей территории России. Новые правила вступят в силу с 1 марта 2025 года.

Отныне законодательство четко различает «краткосрочную аренду» и «гостиницы», так как в настоящее время с точки зрения закона они рассматриваются как одно и то же. Благодаря новому закону россияне смогут сдавать свои квартиры в аренду почасово или посуточно без опасений и рисков, но только при соблюдении нескольких условий.

Эти действия не должны причинять неудобства другим жильцам в доме и не должны превышать неудобства, которые возникают при обычном проживании людей в конкретной квартире. Об этом сообщает портал akket.com.

Кроме того, согласно новым правилам, краткосрочная аренда не должна приводить к усилению использования общественных пространств. Если эти требования не могут быть выполнены, владельцу квартиры могут запретить предлагать ее на краткосрочную аренду, применив денежный штраф и другие меры воздействия.

Таким образом, сдающих квартиры в аренду скоро ожидает неприятный сюрприз. С 1 марта 2025 года управляющие компании и соседи смогут подавать жалобы в надзорные органы, что может привести к запрету краткосрочной аренды, поскольку она мешает другим собственникам и приводит к повышенному износу общественных пространств.

В результате управляющие компании вынуждены будут нести дополнительные расходы на обслуживание и содержание.

Как правильно сдавать квартиру в 2023 году | Банк ДОМ.РФ

Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости. Подойдите к вопросу ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества. Расскажем в статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.

Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку перед показом недвижимости будущим квартиросъемщикам.

Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое время проживания меблировки и оборудования. Если квартира будет полностью готова к заселению, вы сможете сдать ее быстрее.

Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.

За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете ответить на эти вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан», «Авито» и другие.

Обратите внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели, вид из окна, доступность инфраструктуры. Все эти факторы влияют на арендную ставку.

Например, аренда однокомнатной квартиры с видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры с видом на парковку или стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.

• Владельцу недвижимости следует подготовить:
• 1паспорт;
• 2документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права);
• 3документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи);
• 4договор аренды или найма.

Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это не так. Понятие «наем» жилья обозначает сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для обозначения сдачи помещения юридическому лицу.

5Дополнительные документы (при необходимости):

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще один вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.

Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае, когда несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое разрешение не нужно.

Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма. В этом случае требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения (государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно с нанимателем членов семьи.

Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.

Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих сторон, а также оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким.

Включите в договор следующие данные:

1. адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);
2. предмет договора аренды или найма;
3. паспортные данные арендодателя и арендатора;
4. реквизиты правоустанавливающих документов;
5. размер депозита и условия его возврата;
6. размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;

срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ), срок договора аренды не ограничен (ст. 610 ГК РФ));

• частота и условия визитов собственника;
• основания для расторжения;
• приложения, например, акт приема-передачи жилья;
• реквизиты сторон, место для подписи.

После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания. Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира.

Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца. За несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет грозить штрафом от 1 500 до 2 000 рублей.

Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или в социальных сетях. Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору.

Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете, запросите справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных и недобросовестных арендаторов.

Собственники допускают следующие ошибки:

1Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.

Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора по акту легче будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.

2Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.

Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей квитанции или, например, только воду и электроэнергию.

3Не включают депозит.

Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или нарушения условий съема со стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа за проживание. При расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.

1. 4Не прописывают условия проживания.
2. Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими лицами.
3. 5Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.

Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной аренды жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями и к другим нежелательным последствиям.

6Не проводят проверки.

Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия и периодичность таких проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, вовремя обнаружить нарушения договора. Также стоит проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.

Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует несколько способов сдать жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:

Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%.

Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.

Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход предпринимателя. Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов, например, от налога на недвижимость.

Получение статуса самозанятого.

Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу) или 6% (сдача юридическому лицу или ИП).

Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).

Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода.

Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно только как физическое лицо.

Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. ИФНС в случае обнаружения нарушения имеет право:

1Требовать оплату налогов за последние 3 года.

2Наложить штрафы:

за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.

за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел доказывают сотрудники инспекции.

3Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.

4Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).

Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо.

Если ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой: • Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.

• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от суммы неоплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.

• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей.

Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета пени, судебных и других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо дороже своевременной уплаты налога.

Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя, если арендатор:

• нарушает условия договора;
• существенно ухудшает имущество;
• не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;
• не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки выполнения прописаны в договоре.

Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.

Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма. Платформа предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических данных.

Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости, собственника или арендатора. Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для всех участников сделки.

Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды в договоре, учтите нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери к минимуму.