Стоит ли покупать квартиру по траншевой ипотеке

Что такое траншевая ипотека? Кому она выгодна? В чем ее преимущества и риски — рассказываем в нашем материале

Shutterstock

В прошлом году на рынке новостроек одна за другой стали появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кешбэком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа.

Среди них была и траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В чем ее суть и кому она выгодна — разбираемся вместе с экспертами.

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию.

Траншевая ипотека появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье.

Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов

С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров.

По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева.

«Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.

Траншевая ипотека представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами) ( Shutterstock)

Схема траншевой ипотеки:

• заемщик оформляет жилищный кредит и ДДУ;
• далее он вносит первоначальный взнос;
• банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 руб. до 20–30% от суммы кредита);
• пока дом строится, заемщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 1 руб. в месяц). Это может продолжаться два-три года;
• после сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику, с этого момента заемщик начинает платить кредит со всей суммы и сумма ежемесячного платежа резко повышается.

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека не слишком отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы.

Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса.

«Но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него», — отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

При этом, в отличие от «ипотеки от застройщика», строительная компания не завышает стоимость приобретаемой квартиры (по оценке Банка России, по нулевой ипотеке цена могла завышаться на 20–30% от рыночных значений) в счет пониженных процентных платежей, продолжила эксперт.

«Однако ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек.

Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила она.

Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья.

Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию.

Квартира находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен — точно так же, как при других ипотечных программах.

На время строительства дома заемщик может платить по рублю в месяц, затем платеж вырастает до стандратных сумм  ( Shutterstock)

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.

Плюсы траншевой ипотеки:

• экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома (два-три года). За это время можно накопить деньги и направить их на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья;
• стоимость квартиры фиксируется для покупателя, при этом когда после зачисления второго транша вырастает платеж по ипотеке, увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства);
• застройщик замотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш.

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Как результат, такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Доднов.

Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила генеральный директор компании «Бест-Новострой» Виктория Григорьева.

Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажи).

На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее.

После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик ФГ «Финам». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.

Одна из главных задач траншевой ипотеки — снизить финансовую нагрузку на ипотечника до ввода в эксплуатацию новостройки  ( Shutterstock)

Минусы траншевой ипотеки

Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:

• ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе;
• льготные программы, популярные у заемщиков (семейная, с господдержкой), могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки;
• ограниченное предложение на рынке (у определенных застройщиков, на определенный пул квартир);
• повышенный первоначальный взнос (не всегда, но такое требование может быть).

Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева. В связи с этим траншевая ипотека в скором времени может также подпасть под регуляторное ужесточение, не исключила эксперт.

По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.

Еще один недостаток — ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.

Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут привести к росту стоимости жилья.

Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу — дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Виктория Григорьева.

«Таким образом, у застройщика есть серьезный риск неполучения второго транша и он может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.

ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы.

Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма (только первоначальный взнос и символический транш).

Второй риск — повышение спроса на жилье как объекта инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу.

«Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и неполностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она. Регулятор анализирует данный продукт и при необходимости готов принять меры для ограничения такого предложения, отметила глава ЦБ.

Траншевая ипотека: предложение в 2023 году

Ипотека «рубль в месяц», или траншевая ипотека, которая развивалась в прошлом году, сейчас в первоначальном виде на рынке представлена мало, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, изначально в рамках такой программы транш составлял всего 100 руб., поэтому взносы в первый год выплат действительно носили чисто символический характер.

Сегодня большинство девелоперов совместно с банками применяют иной принцип. Транш равен 30–80% от стоимости кредита, отметил эксперт. Например, до ввода дома на заемщика может быть наложено обязательство платить проценты всего от 40% стоимости кредита.

Если квартира стоит 10 млн руб., при первоначальном взносе 20% и ставке 8% за год удастся сэкономить 422,7 тыс. руб., привел пример Руслан Сырцов.

По его словам, в среднем на начальном этапе в таком случае платеж будет ниже на 60%, что все равно выгодно для покупателя.

«Данный гибкий инструмент продаж постепенно набирает популярность, особенно в условиях сворачивания субсидированных программ от застройщиков.

Но пока траншевую ипотеку нельзя назвать очень распространенной, ведь сейчас ее предлагают лишь порядка 15–20% девелоперов», — отметил управляющий директор компании.

«Соответствующие кредитные схемы застройщики реализуют совместно с ведущими банками, в том числе Сбербанком и Альфа-Банком», — привел примеры он.

Ограниченное предложение траншевой ипотеки подтвердили в «Бест-Новострое». «Пока траншевую ипотеку в основном предлагает «Сбер» в партнерстве с некоторыми девелоперами, например «Самолетом», ГК «А101». Подобные программы также есть у МКБ», — сказала глава компании.

Предложение траншевой ипотеки на рынке небольшое ( Алексей Белкин/Бизнес Online)

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Траншевая ипотека: плюсы и минусы нового кредитного продукта

Траншевая ипотека – новый в России вид жилищного кредитования, созданный по инициативе нескольких крупных застройщиков. Она становится все более популярной, уже конкурирует с привычными кредитными продуктами и активно обсуждается в профессиональных кругах.

Что такое ипотека траншами, выгодна ли она и какими плюсами и минусами обладает? Разберем в материале.

Что такое траншевая ипотека?

От стандартных программ кредитования новостроек траншевая ипотека отличается тем, что банк переводит застройщику стоимость квартиры на эскроу-счет частями. При этом проценты начисляются не на весь объем займа, а только на выданную часть кредита.

Как правило, кредит выдается двумя траншами: меньшая (порой даже символическая) часть во время строительства и основная сумма незадолго до сдачи дома в эксплуатацию.

Пока жилье строится, ежемесячный платеж для заемщика будет минимальным – это и является отличительной особенностью ипотеки частями.

Размер процентной ставки на траншевую ипотеку зависит от программы банковского кредитования. Получить этот вид жилищного займа можно только на новостройку. Нередко обязательный первоначальный взнос выше, чем при обычной ипотеке и составляет минимум 15%, тогда как по стандартным программам он начинается даже от 10%.

В остальном условия траншевой ипотеки не отличаются от привычных кредитных программ. Обычно банки рассчитывают платежи по траншевой ипотеке индивидуально для каждого клиента. Они зависят от стоимости приобретаемой недвижимости, размера первоначального взноса и условий кредитования банка.

Право собственности на приобретенную недвижимость оформляется, как при стандартном ипотечном договоре на новостройку: после сдачи дома в эксплуатацию. Жилье остается в залоге у банка, пока заем не будет полностью погашен.

Имущественный налоговый вычет на сумму уплаченных кредитных процентов тоже доступен заемщику.

Выгодна ли траншевая ипотека?

При ипотеке траншами условия будут выгодны многим заемщикам. Например, тем, кто в ожидании новоселья арендует жилье или продает собственную квартиру. Это привлекательный инструмент и для инвесторов в недвижимость, ведь после сдачи объекта квартиры в нем подорожают.

Некоторые кредитные организации предлагают при ипотеке траншами очень заманчивые условия: первый транш застройщику составляет 100 рублей и ежемесячный платеж до сдачи дома будет всего лишь 1 рубль в месяц. Понятно, что после завершения строительства заемщик будет выплачивать остаток суммы с процентами. Однако, пока дом не сдан, платить за аренду жилья намного комфортней при траншевой ипотеке.

Риски траншевой ипотеки

Траншевая ипотека пришла на смену субсидированной околонулевой, от которой под влиянием Центробанка России отказались застройщики и кредитные организации. Но официально ЦБ РФ выражает настороженное отношение и к траншевой ипотеке. Регулятор российского финансового рынка видит три риска в развитии этого типа кредитования:

1. В первую очередь Банк России беспокоит возможное подорожание проектного финансирования для застройщика. Из-за небольшого, а зачастую символического первого транша эскроу-счет наполнится медленнее, чем при стандартной ипотеке. Наполнение счета влияет на ставку кредитов для застройщиков, из-за медленного темпа она может увеличиваться. Иными словами, при ипотеке траншами застройщики оказываются в довольно уязвимом положении.
2. Следующим риском популяризации траншевой ипотеки может стать перегрев рынка. Из-за маленького платежа до сдачи объекта многие инвесторы вложатся в новостройки, что вызовет рост цен. По мнению представителей ЦБ, это может привести к росту стоимости жилья и еще больше увеличить разрыв между ценами на новостройки и вторичную недвижимость.
3. Третьим риском финансовый регулятор называет введение покупателя в заблуждение низкими ценами. На заемщика производит впечатление низкий платеж по первому траншу, и он не очень серьезно относится к дальнейшим полным выплатам.

В целом Центробанк считает траншевую ипотечную программу довольно рискованной. Его руководство продолжит анализировать влияние на рынок траншевой ипотеки и при необходимости примет решение по ее регулированию.

Кроме того, некоторые эксперты обращают внимание на то, что застройщики могут предлагать ипотеку со слишком заманчивыми условиями на плохо продающиеся, маловостребованные объекты. Покупателю новостройки стоит задуматься, почему это жилье не пользуется ожидаемым спросом.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

У траншевой ипотеки есть положительные и отрицательные стороны.

Плюсы	Минусы
Небольшой платеж до окончания строительства дома: можно более-менее комфортно платить ипотеку и арендовать квартиру в ожидании новоселья	Не все банки и застройщики имеют аккредитацию и работают с таким видом ипотеки
Уменьшение общей переплаты по кредиту: чем дольше строится дом, тем больше выгода	На траншевую ипотеку не всегда распространяются льготные программы, рекламные акции и скидки
Застройщик заинтересован быстрее завершить объект для получения полной стоимости квартиры	Недвижимость в траншевую ипотеку может предлагаться по более высокой цене, чем при обычной схеме
Цена приобретаемой недвижимости и процентная ставка фиксируется в момент сделки	Процентная ставка и размер первоначального взноса могут быть выше, чем при обычных программах ипотеки

Калькулятор траншевой ипотеки: примеры расчетов

Условия траншевой ипотеки основаны на том, что во время строительства объекта заемщик платит минимальную сумму, но после сдачи дома в эксплуатацию придется вносить обычный платеж.

Подойдет ли вам траншевая ипотека? Рассчитать платежи по траншевой ипотеке поможет ипотечный калькулятор.

В программу нужно внести базовые параметры ипотеки (срок, сумму платежа, первоначальный взнос, процентную ставку) и затем оценить свои финансовые возможности.

Например, трехкомнатная квартира в строящемся жилом комплексе стоит 12 миллионов рублей. Заемщик берет ипотечный кредит на 20 лет без льготных программ по банковской ставке 10,5% годовых. Требуется первоначальный взнос в размере 15% – это 1,8 миллиона рублей.

Объект будет сдан через 20 месяцев после заключения сделки, и второй транш банк переведет за два месяца до сдачи, то есть через полтора года. В момент покупки новостройки банк переводит на счет застройщика первый транш в размере 1 миллиона рублей. Заемщик будет платить полтора года 9 983 рубля ежемесячно.

После перевода остатка суммы в размере 9,2 миллиона рублей придется выплачивать ежемесячно 104 087 рублей. При этом выгода для покупателя составит 1 154 858 рублей – это существенная сумма.

Рассмотрим пример при участии льготных программ ипотечного кредитования. Однокомнатная новостройка стоит 6 986 000 рублей, первоначальный взнос в размере 15% составит 1 047 900 рублей. Банк выдает заемщику кредит в размере 5 938 100 под 5,1% по программе «Семейная ипотека» на 25 лет.

При первом транше в размере 250 тысяч рублей ежемесячный платеж составит всего лишь 1 477 рублей. Дом строится год, за квартал до сдачи банк переводит на эскроу-счет застройщика второй транш. Поэтому заемщик сможет вносить сниженный платеж в течение 9 месяцев.

После выплаты банком остатка заемщику придется ежемесячно платить 35 577 рублей, а выгода для него составит 152 046 рублей.

Самостоятельно платежи траншевой ипотеки рассчитать на калькуляторе можно следующим образом. В поле «Сумма кредита» указать размер первого транша, в поле срок кредита – полный срок кредитования. Вписав в соответствующее поле процентную ставку, нажать кнопку «Рассчитать» и записать ежемесячный платеж, который можно платить до получения второго транша.

Затем в поле «Сумма кредита» вводим сумму второго транша. Указываем оставшийся срок кредитования (отнимаем от полного срока выплаты кредита промежуток между траншами). Процентная ставка остается без изменений.

Рассчитываем платеж и прибавляем к сумме ежемесячного платежа по первому траншу – именно такую сумму придется выплачивать до полного погашения кредита.

Выгода считается просто: это разница между ежемесячными платежами, умноженная на количество месяцев до получения второго транша.

Покупая жилье в ипотеку, помимо кредитных платежей, необходимо учесть и другие расходы, например, на страховку. Страхование квартиры при ипотеке является важным элементом финансовой защиты для заемщика и банка, покрывает основные риски повреждения и утраты залога и позволяет обеспечить выполнение обязательств.

Если покупатель недвижимости не сможет выплачивать кредит на нее по объективным причинам, банк вправе продать залоговую квартиру, дом или участок.

Но, если на квартиру в ипотеку оформлен полис, компания компенсирует банку ущерб, вызванный страховым случаем. Подходящее предложение страховки можно выбрать и купить онлайн на сайте ЕГРН.

https://www.youtube.com/watch?v=4OHBoa-rD7M\u0026pp=ygVY0KHRgtC-0LjRgiDQu9C4INC_0L7QutGD0L_QsNGC0Ywg0LrQstCw0YDRgtC40YDRgyDQv9C-INGC0YDQsNC90YjQtdCy0L7QuSDQuNC_0L7RgtC10LrQtQ%3D%3D

Реестр Страхование ипотеки. Полис придет в электронном виде. Это просто и удобно.

Траншевая ипотека: в чем ее выгода и почему ЦБ считает эту программу рискованной

На рынке ипотечного кредитования регулярно появляются новые продукты. Один из таких — траншевая ипотека, которая пришла на замену околонулевой ипотеке от застройщиков. Рассказываем, в чем ее суть и отличия от стандартных условий.

Что такое траншевая ипотека

Это новый кредитный продукт, который появился на рынке в 2021 году и пока только набирает популярность. Траншевая ипотека подразумевает, что банк выдает клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями или, как их называют, траншами, которые перечисляются на счет застройщика. Чаще всего траншей два, но может быть и больше.

Траншевая ипотека так же, как и обычная, выдается при условии внесения первоначального взноса. Обычно он составляет от 10% стоимости приобретаемого жилья, но при траншевой ипотеке может быть 15–20%.

Первый транш банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия, и он может быть символическим (в начале запуска программы ограничивался суммой всего 100 руб.), а может доходить до 30% от общей суммы кредита. При символическом транше платеж покупателя по ипотеке может составлять всего 1 рубль в месяц. Но такая ставка сохраняется только до сдачи дома в эксплуатацию.

После сдачи (или за какое-то время до нее, это зависит от условий сделки) банк должен перевести застройщику второй транш с оставшейся суммой. С этого момента клиент начнет платить банку сумму основного долга и проценты.

Цель траншевой ипотеки — облегчить финансовые нагрузку на покупателя до сдачи дома в эксплуатацию. При оформлении стандартной ипотеки заемщик сразу же должен вносить ежемесячный платеж, а при оформлении траншевой основная финансовая нагрузка начинается после того, как дом построен.

Пример. Мария покупает в феврале 2023 года квартиру в строящемся доме в Москве стоимостью 10 миллионов рублей, срок сдачи дома — I квартал 2024 года. У Марии есть накопления на первоначальный взнос — 3 миллиона рублей. На оставшиеся 7 миллионов она оформляет в банке траншевую ипотеку.

После подписания договора долевого участия и ипотечного договора банк переводит застройщику первый транш — 100 рублей, и Мария каждый месяц выплачивает банку 1 рубль в качестве процентов.

По условиям договора, за месяц до сдачи дома в эксплуатацию застройщик должен получить второй транш с оставшейся суммой — 6 990 900 рублей.

Банк переводит его в декабре 2023 года, и с этого момента Мария начинает платить основные ежемесячные платежи.

Право собственности на жилье, купленное по траншевой ипотеке, оформляется после того, как дом сдан в эксплуатацию и квартире присваивают кадастровый номер. Здесь отличий от стандартной ипотеки нет: к этому моменту банк должен перечислить застройщику второй транш, то есть полную стоимость жилья. Пока кредит не будет погашен, недвижимость остается в залоге у банка.

Как взять ипотеку по минимальной ставке Как взять ипотеку по минимальной ставке 14.02.2023 14:24

В чем выгода траншевой ипотеки

Траншевая ипотека выгодна для тех, кто снимает жилье и покупает квартиру в строящемся доме. Пока идет строительство, семье придется оплачивать и аренду, и кредит. В случае с траншевой ипотекой второй платеж можно отсрочить до сдачи дома и, соответственно, переезда из съемного жилья в собственное.

Также этот вариант могут рассматривать те, кто не собирается жить в купленной квартире, а использует ее как инвестицию. После сдачи дома в эксплуатацию цена на жилье, как правило, увеличивается. Собственник сможет продать квартиру дороже, чем купил, при этом не понеся расходов на оплату процентов по ипотеке до сдачи дома.

Траншевая ипотека выгоднее так называемой околонулевой — со ставкой ниже 1%. При ней застройщик декларирует, что берет на себя оплату процентов по задолженности, но фактически повышает стоимость жилья, чтобы покрыть свои расходы. В случае с траншевой ипотекой стоимость недвижимости не увеличивается.

Какие риски есть у траншевой ипотеки

У Центробанка России к траншевой ипотеке отношение настороженное. На заседании 28 октября 2022 года глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина назвала три основных риска, которые видит в этом продукте.

Первый касается возможного подорожания для застройщика проектного финансирования. При оформлении траншевой ипотеки на первом этапе на эскроу-счет поступит только первоначальный взнос покупателя и первый транш, который может быть символическим. То есть эскроу-счет будет наполняться медленнее, чем при стандартной ипотеке.

«А наполнение счета дает возможность банкам снижать ставки по кредитам для застройщиков. Это [медленное наполнение счета] может увеличить ставку для проектного финансирования», — пояснила Эльвира Набиуллина.

Второй риск, который отметила глава ЦБ РФ, касается возможного роста цен на жилье из-за желающих купить квартиры для последующей перепродажи, в том числе для спекулятивных целей.

«В результате может возникнуть инвестиционный навес. Это может способствовать инфлированию (увеличению — прим. ред.) цен на жилье и еще больше усилить разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке», — сказала она.

• Третий риск, по мнению Эльвиры Набиуллиной, заключается в мисселинге — недобросовестной практике продаж и введении покупателя в заблуждение.
• «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — отметила она.
• Центробанк будет еще анализировать явление траншевой ипотеки и при необходимости принимать решения по регулированию.

Ипотека на вторичку по ставке продавца: в чем суть новой программы и какие есть ограничения

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевую ипотеку пока предлагают не все банки, и застройщики отдают под нее не все объекты. Как и у любого кредитного продукта, у траншевой ипотеки есть положительные и отрицательные стороны.

К плюсам можно отнести:

• экономия во время строительства дома, возможность накопить на ремонт и другие цели;
• цена квартиры зафиксирована;
• застройщику выгоднее как можно скорее завершить объект, чтобы получить второй транш.

Минусы траншевой ипотеки:

• не все банки и застройщики готовы ее оформлять;
• льготные программы могут не работать, то есть не получится траншами выплачивать семейную или другую субсидированную ипотеку;
• может не суммироваться с другими акциями и скидками.

Таким образом, траншевая ипотека действительно может оказаться выгодной для тех, кто покупает свое первое жилье, и для тех, кто использует покупку недвижимости как инвестицию.

Но клиенту важно внимательно читать договор с банком и застройщиком и грамотно рассчитывать свои силы, помня, что низкая финансовая нагрузка предусмотрена только до сдачи дома в эксплуатацию, после придется вносить полноценный ипотечный платеж.

Выбор пользователей Банки.ру

Какие еще есть программы на рынке новостроек

Программа траншевой ипотеки еще может измениться, так как Центробанк считает ее слишком рискованной.

Но на рынке новостроек сейчас действуют и другие программы ипотеки, на которых можно сэкономить — их предлагают по ставкам ниже рыночных. Так, семьи с детьми могут оформить семейную ипотеку по ставке до 6% годовых.

Всем гражданам от 18 лет доступна программа ипотеки с господдержкой — до 8% годовых. IT-специалистам — кредит по ставке до 5% годовых. Еще есть сельская ипотека — до 3% годовых, дальневосточная ипотека — до 2% годовых, ипотека для молодых семей.

Все популярные льготные программы можно изучить по ссылке.

Подобрать ипотеку

Траншевая ипотека — отличия, риски, достоинства и недостатки

Траншевая ипотека – кредит, разделенный на несколько траншей или частей. Обычно она делится на 2 части, каждая из которых является по сути отдельным кредитным договором:

1. Первый транш банка застройщику до ввода дома в эксплуатацию. На этом этапе фиксируется стоимость недвижимости, сумма кредита, процентная ставка.

   Сумма бывает символической – 100 рублей (ее еще называют ипотека за 1 рубль в месяц), 1% от размера займа, а может доходить и до 30%: в любом случае финансовая нагрузка значительно ниже по сравнению с обычным кредитом, потому что сумма кредита небольшая!

2. Второй транш банка проходит после сдачи здания в эксплуатацию. Для заемщика на этот период приходится основная финансовая нагрузка ведь сумма кредита в этой части уже значительно выше. По сути вся сумма кредита обычно сюда и закладывается!

Траншевая ипотека – понятие новое: появилось оно только в сентябре 2022 года. Это полноценный договор с фиксированными данными: у заемщика те же права, что и при стандартном займе.

Схема выглядит так:

• оформляется ипотечный договор (основной момент: квартира обязательно находится на этапе строительства);
• заемщик вносит первый взнос;
• банк перечисляет первый транш;
• во время строительства дома кредитная организация начисляет проценты, исходя из суммы первоначального транша;
• когда здание достроено, организация перечисляет сумму: теперь платежи начисляют по полной ставке.

Если говорить проще, траншевая ипотека – займ на покупку квартиры в новостройке, который оплачивается частями. 

Разница со стандартным займом ощутимая: заемщику не приходится платить много денег, пока дом не достроен, и он вынужден снимать другое жилье. А поскольку на возведение дома может уйти и три года, получается хорошо сэкономить. Если заемщику за этот срок удастся накопить денег, он сможет быстрее погасить долг. 

Выгодно это и инвесторам покупающим недвижимость для последующей сдачи в аренду. В этом случае объект недвижимости начинает работать практически сразу не затягивая период отработки вложенных средств. Ведь основные платежи начинаются уже когда дом сдан и квартиру уже можно сдать в аренду.

Важный момент: траншевая ипотека распространяется исключительно на новостройки. Такую акцию проводит застройщик и кредитная организация, чтобы увеличить число продаж. На вторичку траншевую ипотеку вы не сможете оформить.

Больше всего заемщиков волнует право собственности, но с классической ипотекой особых различий нет:

• после перечисления первоначального взноса, получения первого транша за заемщиком остается право требования – по ДДУ;
• право собственности регистрируется на объект в эксплуатации – у него должен быть кадастровый номер.

Момент получения II транша и сдача застройщиком  дома  совпадают. Поэтому право собственности переходит после перечисления всей суммы СК. Дальше все как обычно.

Пока заемщик не погасит весь кредит, квартира будет находиться в обременении. Ее нельзя дарить, продавать, распоряжаться юридически.

Единственный способ – получить одобрение у кредитной организации на переуступку прав в пользу другого лица.

Траншевая ипотека – оптимальный вариант для следующих случаев:

• Если вы хотите купить жилье в ипотеку, но живете при этом в арендованной квартире. 
• Если хотите жить в собственной квартире, пока не будет готова новая. Если заемщики знают, к какому времени будет готово новое жилье, они смогут к этой дате продать и старое помещение. Некоторые программы позволяют сделать первоначальным взносом старый дом: застройщики выкупят площадь, даже если в ней прописаны дети, или она ипотечная. Заемщики могут жить здесь, пока не переедут в новую квартиру.
• Если нет другого жилья, но есть возможность пожить у друзей, знакомых, родителей пока дом не сдадут в эксплуатацию;
• покупатель планирует улучшать жилищные условия;
• Если вы рассматриваете продажу квартиры и одновременную  покупку жилья в новостройке. Первоначальным взносом станут деньги, полученные с продажи старой недвижимости. Минимальные платежи по I траншу позволят оплачивать аренду другой квартиры. После сдачи здания в эксплуатацию, выплаты второго транша и получения ключей можно будет переехать в свою квартиру, продолжая выплачивать ипотеку. Некоторые программы предлагают включить в стоимость жилищного кредита и расходы на ремонт и мебель. Так заемщик получает уже готовую к проживанию недвижимость.
• просто рассматриваете недвижимость на первичном рынке;
• покупатель хочет сэкономить на % по оплате жилищного кредита.

Преимущества и недостатки

У траншевой ипотеки есть и плюсы, и минусы.

Плюсы:

• можно выгодно купить квартиру в новостройке;
• стоимость недвижимости заморожена – она не вырастет, даже если выросла рыночная стоимость;
• до ввода здания в эксплуатацию заемщика ждут низкие суммы по займу. В течение первых лет можно снимать дом и копить деньги на дальнейшие взносы;
• право собственности действует по тому же принципу, что и при стандартной ипотеке;
• на некоторую недвижимость застройщики предоставляют скидки до 15%;
• снижается риск задержки сдачи новостройки так как застройщик сам заинтересован в быстром завершении строительства. Чем быстрее будет построено здание, тем скорее застройщик получит деньги. При стандартном кредитовании стройка нередко растягивается на много лет;
• переплата по ипотеке заметно сокращается. Условия приравниваются с действующими требованиями при приобретении вторичного жилья и готового объекта, но только после заселения в жилье.

Минусы:

• высокая ставка по процентам;
• некоторые компании не плюсуют скидки с кредитом в рубль;
• застройщик может не выполнить все обязательства;
• при повышении цен возможна инфляция цен на жилье;
• ограниченное число предложений;
• высокий первоначальный взнос – 15%;
• покупка квартиры только через банк;
• льготные программы работают не для всех объектов.

Основные риски

Как и любая другая программа, траншевая ипотека имеет свои нюансы. Центробанк с недоверием относится к такому кредиту, выделяет несколько рисков:

№1 – Подорожание финансирования проекта

При оформлении кредита частями на карту застройщика переводят меньшую сумму: минимальный I транш, взнос. Поэтому счета строительных фирм пополняются небыстро. Наполнение эскроу оказывает влияние на ставку по займу для застройщика.

№2 – Повышение спроса на квартиру

Как следствие – повышение цен на дома для инвестирования. Предположительно траншевая ипотека «заставит» граждан вкладывать средства в дома, чтобы затем выгоднее перепродать жилье. Как результат – инфляция цен на объекты. Поэтому людям будет труднее обслуживать жилищный кредит.

№ 3 – Нечестная продажа

Тут скорее психологический фактор. Сотрудники Центробанка полагают, что люди привыкнут к первому траншу – минимальная стоимость обслуживания. Они подумают, что так будет всегда, не совсем понимая всех условий ипотеки. В конечном итоге граждане осознают, что реальные требования кредита им не подходит, но переиграть уже не получится.

Есть и другие менее очевидные риски:

• за срок между первым и вторым траншем заемщик может лишиться работы и возможности выплачивать кредит. В этом случае ему придется искать метод переуступки по ДДУ и переоформлять ипотеку на иного клиента;
• если застройщик не получит деньги, он может заморозить строительство объекта.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина пообещала проанализировать все особенности траншевого кредита и при необходимости принять меры по ее урегулированию. Возможно такой подход позволит минимизировать риски ипотечной программы и для застройщиков, и для заемщиков.

Ипотечные программы

Российские девелоперы начали активный запуск программ с минимальными ставками. Результаты опроса банка показали, что за прошедший срок 2/3 ипотек на первичном рынке оформлялись по подобным программам.

К началу 2023 года возможности траншевого кредита ограничены числом застройщиков: вся дополнительная нагрузка идет на строительную компанию. Пока к данной программе подключился только Сбербанк: остальные кредитные организации предпочли остаться в стороне.

Среди самых популярных предложений застройщика:

Петербургская недвижимость

Программа была создана в 2022 году: формально она должна была закончиться к 2023 году, но застройщик уже продлевал акцию. Особенности программы:

• до ввода здания в пользование первая часть – 100 рублей;
• срок кредита – не больше 30 лет (изначальный взнос – 15%);
• перед сдачей квартиры кредитная организация отдает оставшуюся сумму по назначенной ставке – 4,7%. После этого заемщик уже оплачивает займ;
• льготный период длится до трех лет;
• ежемесячный платеж во время транша – рубль.

На практике выглядит все так: Александр приобретает двухкомнатную квартиру в ЖК Петербурга за 9100000 рублей по займу. Первоначальный взнос – 1800000 рублей. Оплата каждый месяц во время строительства – рубль. Как здание будет сдано в пользование, оформляется II транш на условиях семейного займа: ставка – 5,7%, а сумма ежемесячного платежа – 43650 рублей.

ГК А101

Воспользоваться этой программой смогут только люди, покупающие квартиру в одном из шести ЖК Москвы от ГК А101: действие программы истекает 31 января, но она может быть продлена.

Ипотека выдается 2 траншами – 30% суммы после оформления договора, а другие 70% – за 4 месяца до начала эксплуатации здания. Условия таковы:

• первоначальный взнос – 20%;
• ставка – 8,5%;
• время кредита – не больше 30 лет;
• займ – до 60000000 рублей.

Государственная программа рассчитана на граждан, которые желают улучшить условия проживания. Но при этом у них ограничены возможности, поскольку они не попадают под иные программы.

Девелопмент

Тут существует 2 варианта:

• I часть – 5000 рублей и оплата 52 рубля/месяц: остаток перечисляют, пока здание не будет передано в пользование;
• первоначальный транш – полсуммы кредита: 40% от цены недвижимости при первичном взносе 20%.

Точной даты оплаты II транша нет: единственное важно, чтобы он был перечислен до квартала, когда будет достроен дом. Дальше условия не особенно отличаются от иных программ:

• срок ипотеки – не больше 30 лет;
• ставка – от 10,5%;
• первоначальный взнос – 20%.

КВС

Кредитная организация делит сумму ипотеки на 2 части: I транш – 100000 р, остальная сумма выплачивается после сдачи здания в эксплуатацию. Дополнительные условия таковы:

• первичный взнос – 20%;
• сумма I транша – до 1000000 рублей;
• срок займа – до 30 лет;
• ставка – 13%.

Например, однокомнатная квартира в жилом комплексе стоит 6400000 рублей. I транш – 1000000 рублей, первый взнос – 1800000 рублей, срок кредита – 25 лет. Здание будет передано в пользование через полтора года: в этот срок заемщик платит по 12000 рублей в месяц. Оставшийся займ – 3600000 рублей – заемщик платит 23 года. Сумма ежемесячного платежа – 55000 рублей.

ГК Основа

Первоначальный транш при данном предложении – от 1 до 5% общей суммы займа. Ежемесячный платеж на протяжении года – 600 р, точная сумма рассчитывается индивидуально и зависит от I транша. I взнос – 15%, но может доходить и до 20%.

Аквилон

Программа позволяет взять займ на сумму 12000000 рублей со взносом 15%. До того, как дом будет введен в эксплуатацию, платеж будет составлять рубль. Предусмотрена комбинация с выплатами частями. Среди условий:

• ставка – 5,99%;
• срок займа – 30 лет.

GloraX

Вся сумма ипотеки делится на 2 части: первоначальный транш – 30%, остальная сумма выплачивается после ввода здания в пользование. Первое время программа сочеталась со ставкой 0,1% годовых, но после комментарий Центробанка были изменены условия. В 2023 году займ можно взять на других условиях – 7,7% годовых.

Решили, что вам подходит траншевая ипотека, и не знаете, какую программу выбрать? Следует сравнивать все варианты по ключевым параметрам и выбрать самый оптимальный.

Большинство застройщиков соглашается на символический I транш вместе с первоначальным взносом. Строительная компания строит здание за свои средства и выплачивает проценты банку, поэтому эти проценты закладывают в стоимость жилища.

Основные отличия

Главное отличие траншевой ипотеки – сведение суммы ежемесячного платежа по первому траншу к минимуму. Существуют и другие отличия:

• способ зачисления суммы жилищного займа;
• I взнос – от 15%, а для стандартной программы – 10%;
• ставки, сроки зависят от программы, льгот и ставки финансовой организации.

Траншевая ипотека нередко совмещена с иными государственными программами. После сдачи здания в эксплуатацию весь процесс выплат ничем не отличается от стандартного кредита.

С траншевой ипотекой сохраняются те же риски, что и со стандартным жилищным кредитом. Если заемщик прекращает вовремя вносить ежемесячные платежи, по решению суда он лишается квартиры. Даже если это единственная недвижимость для него и его детей. Нет никаких послаблений.

Поэтому перед оформлением займа важно объективно рассчитать свои финансовые возможности. Сможете ли вы выплачивать ипотеку при форс-мажорных обстоятельствах? Есть несколько моментов:

• заемщик может оформить страховку – на случай смерти или тяжелой болезни;
• при оформлении кредита следует ориентироваться на минимальный ежемесячный платеж и максимальный срок – не больше 20% от дохода каждый месяц. При желании заемщик всегда может сэкономить на процентах и досрочно погасить ипотеку. Но если что-то пойдет не так, у него всегда будут гарантии;
• прежде чем гасить кредит досрочно, следует все условия обговорить с банком. Погасить займ досрочно никто не запретит, но у каждой кредитной организации могут быть свои условия. Например, придется написать соответствующее заявление, погасить ипотеку можно в определенный день недели/месяца, в счет долга спишется вся сумма со счета.

Траншевая ипотека – выгодное решение для людей, которые мечтают о собственном жилье или улучшении жилищных условий. Квартира в новостройке подойдет как для проживания, так и для дальнейшей перепродажи. Но прежде чем оформить жилищный кредит, взвесьте все за и против, учтите риски и ознакомьтесь с особенностями всех доступных программ.

Автор статьи:

Миняева Ольга Александровна