За подъездом в доме должна следить управляющая компания: его ремонт и содержание оплачивают владельцы квартир. Поэтому они вправе требовать от УК, чтобы работы в подъезде были сделаны, ничего не разваливалось и не сыпалось.
Сделали инструкцию, как заставить коммунальные службы качественно работать.
Лучше бороться за свои права не в одиночку, а сообща
Для этого сначала нужно собрать владельцев квартир, потом выбрать совет дома и его председателя.
Председатель совета МКД может контролировать работу коммунальщиков и подавать заявки, жалобы и предложения от имени всех жителей.
Управляющая компания — ЖКС, ТСЖ или ЖСК — должна регулярно делать ремонт в подъездах, менять лампочки и кнопки лифта, следить, чтобы окна на площадках закрывались, а трубы отопления были с изоляцией и не текли.
Ещё управляющая компания собирает деньги с собственников, работает с поставщиками воды, электричества и тепла, организует работу аварийных служб.
Список обязанностей прописан в договоре, который собственники заключают с управляющей компанией. Посмотреть его можно на сайте «Реформа ЖКХ» — там есть паспорт каждого дома.
В договоре написано, что УК должна убирать земельный участок: очищать двор от снега и вывозить мусор
УК должна регулярно убираться в подъезде. Жёстких нормативов нет — всё зависит от региона, изношенности здания и срока последнего ремонта. График уборки составляют по местным санитарным нормам.
Управляющая компания обязана соблюдать график. Если графика нет на стенде или у лифта, его можно запросить в УК.
В подъезде моют полы только один раз в месяц, а подметать лестницу и пролёты должны каждый рабочий день. Если УК взяла на себя обязательства, жильцы дома вправе требовать их выполнения
В 2020 и 2021 годах в крупных городах проводили ежедневную санитарную обработку лестничных клеток. Источник: city-yaroslavl.ru
На сайте «Реформа ЖКХ» можно посмотреть список запланированных работ и расходы по ним.
Владельцы квартир в многоквартирном доме вправе требовать исполнения программ и отчёта по расходам. Источник: reformagkh.ru
В конце года управляющая компания должна публиковать на своём сайте отчёт о проделанной работе. Если отчёт не опубликовали, жильцы вправе требовать, чтобы его предоставили.
В квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг есть строки «Текущий ремонт», «Содержание общего имущества» и «Уборка». УК должна отчитываться, на что тратит деньги
В случае аварии — прорвало трубу, сломался лифт, отключили электричество — надо обращаться в аварийную службу. Телефон есть на сайте УК, ещё должен быть указан на информационном стенде в подъезде.
Аварийные службы работают круглосуточно
Если в подъезде прорвало трубу, может пострадать ремонт в квартире. С полисом «Под ключ» можно получить выплату, если что-то случится. По промокоду ВЫИСКАЛИ действует скидка 15%.
Если работа не срочная, например нужно вывезти снег со двора или заменить почтовые ящики, заявку должны рассмотреть в течение трёх рабочих дней. За это время УК назначит исполнителей и определится со сроками.
Подать такую заявку можно по телефону или на сайте управляющей компании. Второй способ надёжнее, потому что заявкой на сайте можно доказать, что обращались в УК. Если подавать заявку по телефону, нужно добиться, чтобы сотрудник УК назвал входящий номер обращения.
Ещё заявку можно оставить на портале ГИС ЖКХ, в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
Все заявки, жалобы и требования, которые жильцы подают в УК, называются обращениями. Источник: dom.gosuslugi.ru
В регионах могут быть отдельные сайты, где можно оставить жалобу на проблему с ЖКХ и на улицах города. В Москве это «Наш город», в Санкт-Петербурге — «Наш Санкт-Петербург».
Если управляющая компания игнорирует обращения, нарушает сроки или выполнила работы плохо, можно пожаловаться директору УК. Если и тот ничего не исправит, можно обращаться в другие инстанции.
Государственная жилищная инспекция может вынести предписание и оштрафовать коммунальщиков. Если это произойдёт дважды за год, ГЖИ имеет право отстранить УК от управления домом.
На портале Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга можно не только оставить обращение, но и посмотреть отчёт ведомства о работе. Источник: gov.spb.ru/gov/otrasl/inspekcija
Роспотребнадзор рассматривает жалобы на некачественные услуги управляющей компании. Например, окна починили, но строительный мусор не вывезли и не собираются вывозить.
Чтобы оставить жалобу на сайте Роспотребнадзора, авторизация на Госуслугах необязательна. Источник: petition.rospotrebnadzor.ru/petition
Обращение можно подать в электронном виде на сайте местного УФАС.
В ФАС обращаются в таких случаях:
- жильцам кажется, что поставщики услуг завышают тарифы, например на отопление;
- управляющая компания провела госзакупку стройматериалов или оборудования по завышенным ценам;
- УК навязывает жителям платные услуги.
Жалобу нужно подкрепить документами — квитанциями, актами.
Если жалобы в ГЖИ и Роспотребнадзор не помогли, а ФАС не нашла нарушений в тарифах и расходах УК, можно обратиться в прокуратуру на сайте местного управления. Заявление должны рассмотреть в течение месяца.
https://www.youtube.com/watch?v=IpgLtj1xjyA\u0026pp=YAHIAQHwAQGiBhUB1dn6O6rmQT-_0MwDDhG1JYo4SHA%3D
Если прокуроры найдут нарушения, то составят акт и УК будет обязана устранить неполадки.
Но если заявители предоставят ложные сведения, прокуратура имеет право взыскать с них компенсацию расходов на расследование. Источник: epp.genproc.gov.ru
Обращаться в суд можно, если УК своими действиями или бездействием нанесла жильцам материальный ущерб. Для этого нужны доказательства: фото- и видеоматериалы, акты, квитанции, копии обращений и другие документы. С момента происшествия должно пройти не более трёх лет.
Например, во всех квартирах поменяли стояки отопления, а на чердаке остался старый стояк. Он проржавел и потёк, горячая вода испортила дорогостоящий ремонт в квартире на последнем этаже. Нужно получить акт о заливе и сохранять переписку с УК, чтобы составить судебный иск.
Чтобы жалоба помогла, не нужно разбираться, какой именно закон нарушила УК. Везде, кроме суда, можно обойтись без помощи юриста. Главное — чётко изложить проблему, подкрепить жалобу копиями документов и оставить обратный адрес для получения ответа.
Орган, в который пожаловались, должен прислать входящий номер обращения, чтобы можно было отслеживать его статус.
В 2022 году обращения подают онлайн. Но можно отправить письмо по почте или отнести пакет документов в организацию
Если из-за аварии целый день не было отопления или горячей воды, можно требовать перерасчёт коммунальных услуг. Для этого надо составить акт в присутствии представителя УК. Но если его не удалось найти, акт могут составить и сами владельцы квартир.
Если не потребовать перерасчёт, его могут не сделать.
В домах могут быть свободные нежилые помещения. Например, в дореволюционных зданиях встречаются кладовые, где хранили дрова. А в некоторых постройках советского времени остались камеры после демонтажа мусоропровода.
Эти помещения относятся к общему имуществу. Их жильцы дома имеют право использовать для своих нужд, например хранить коляски и велосипеды.
Подвалом жильцы пользоваться не могут — там находится оборудование ЖКХ. Ещё нет доступа на чердак: выход на крышу опасен. Подвал и чердак должны быть под замком.
Комплект ключей от чердака должен храниться в одной из квартир верхнего этажа, но давать его соседям нельзя. Источник: city-yaroslavl.
ru
Если на первом этаже дома находятся нежилые помещения, владельцы квартир могут решать, какие организации и магазины будут там располагаться.
Часто управляющие организации и собственники нежилых помещений заключают договоры, но не ставят жителей в известность.
Если в подъезде есть оборудование интернет-провайдера, эта компания арендует площадь у УК. Если арендная плата составляет 500 рублей в месяц, то за год накапливается уже 6000 рублей. Эту сумму жильцы могут потратить на благоустройство подъезда.
Компании могут арендовать и фасад здания. Например, чтобы разместить рекламный баннер или промышленные кондиционеры для складских помещений, если в доме расположен продовольственный магазин. Владельцы квартир вправе распоряжаться деньгами за аренду места на фасаде, но часто об этом не знают.
По закону разрешение на установку кондиционеров должно выдавать собрание собственников. Но арендаторы часто напрямую договариваются с УК. Источник: Shutterstock/Fotodom
Как заставить УК работать
- Узнать, какие обязанности есть у управляющей компании по договору с владельцами квартир.
- Подавать заявки и узнавать входящий номер обращения, чтобы отслеживать исполнение.
- Требовать выполнения программ по текущему ремонту, которые запланировали на год, и отчёт по расходам.
- Фиксировать бездействие УК с помощью актов, фото и видео.
- Если с УК договориться не удалось, жаловаться в другие инстанции: государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, ФАС, прокуратуру и суд.
- Требовать перерасчёт за неоказанные услуги.
- Выяснить, на каком основании распределяются в аренду нежилые помещения, стены и фасады дома, перевести денежные потоки на благоустройство подъезда.
А после того как заставили работать управляющую компанию, можно сделать ремонт в квартире, но перед этим выяснить, будет ли перепланировка законной.
Жалоба на управляющую компанию
Давайте разберемся, кому жаловаться на управляющую компанию. Перечислим организации, куда обычно жильцам нужно подавать жалобу на домоуправляющую компанию, если работа УК оказалась неэффективной и противоречит вашим интересам, как собственников, а порой и закону в целом.
Куда направлять жалобу на управляющую компанию
- Также на управляющую компанию можно подать иск в суд.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, вы можете пожаловаться на нее в государственные инстанции. Наши юристы по защите прав потребителей с богатой практикой в подобных делах. Мы расскажем, куда именно лучше обратиться, какие шаги предпринять, поможем составить жалобу или претензию, а в случае необходимости и исковое заявление.
0 + активных клиентов ЕЮС
Руководителю УК
Как правило, собственники жилья считают, что жаловаться на работу ЖЭУ в саму организацию бесполезно. Однако такое мнение не всегда правильное. Сотрудники УК отлично понимают, что с письменным заявлением жильцы идут в компанию, если у них уже закончилось терпение.
Скорее всего, такие граждане не остановятся на жалобе в управляющую компанию, если не решить проблему, и отправятся в другие инстанции.
Вот почему чаще всего управляющие стараются выполнить требования жильцов, написавших заявление на обслуживающую компанию на этом первом этапе, чтобы не усугублять дело.
Правда, иногда бывает и так, что на заявление нет ответа или он поступает слишком поздно. А порой заявитель получает ответ вовремя, хотя, по сути, никто так и не решил вопрос.
Пример из практики:
Гражданка Крылова У.Е., проживающая на последнем этаже многоквартирного дома, много раз обращалась в УК с просьбой починить крышу, которая в межсезонье постоянно протекала. На устные просьбы ответа не последовало.
Крылова направила заявление заказной почтой в адрес управляющей компании. В течение семи дней женщина получила ответ. Однако его содержание свидетельствовало о том, что проблему не собираются решать.
В письме было обозначено количество средств, поступивших в компанию за текущий год, и перечислены расходы, на которые эти деньги ушли. Сотрудник УК сообщил о нехватке средств и пообещал решить проблему в неопределенном будущем.
Конечно, нельзя назвать такое письмо прямым отказом, но это и не решение проблемы. Крылова У.Е. решила жаловаться на УК в другие органы, чтобы найти управу на УК.
Договоренности жильцов с представителями управляющей компании регулируются ФЗ «О защите прав потребителя», поэтому при подаче письменного заявления гражданином следует:
- вести речь о несоответствии предоставленных услуг;
- потребовать устранить недостатки предоставленной услуги;
- составить документ с претензией в двух экземплярах. Один надо передать в УК, а на втором поставить штамп о принятии и подпись секретаря. Отметки о принятии с указанием даты будут доказательством факты обращения;
- указать в заявлении способ обратного информирования и свои контакты.
Если вы решили обратиться к директору УК, и точно не знаете, как правильно составить жалобу, можете воспользоваться помощью наших юристов по защите прав потребителей. Они проинформируют вас, как правильно составляется подобное заявление и что следует в нем указать.
Образец заявления Образец жалобы руководству управляющей компании в 2023 году 
Жалоба на УК в городскую администрацию
Текст должен быть небольшим (1-3 страницы), емким и читабельным. Жалоба на УК в администрацию должна содержать следующую информацию:
| № | Что должна содержать жалоба |
| 1 | Отдел администрации, в который вы направляете обращение; |
| 2 | Данные заявителя: ФИО, адрес регистрации, номер телефона, e-mail; |
| 3 | Название документа: «Жалоба на действия/бездействие управляющей компании»; |
| 4 | Подробное описание проблемы с указанием фактов; |
| 5 | Ссылки на законы при обозначении нарушений со стороны УК; |
| 6 | Требования заявителя, сообщающие, какие действия и какой результат ожидаются; |
| 7 | Список дополнительных документов, доказывающих перечисленные в жалобе факты; |
| 8 | Дату составления; |
| 9 | Подпись заявителя. |
Также потребуется приложить к заявлению в администрацию комплект дополнительных документов.
Список документов, которые подаются вместе с жалобой на УК
Если подается коллективная жалоба, в ней следует указать данные всех заявителей в конце документа или на его обратной стороне или приложить отдельный лист с данными и подписями всех лиц, направивших жалобу.
Образец заявления Бланк жалобы в администрацию на управляющую компанию в 2023 году 
Жалоба в государственную жилищную инспекцию
Жаловаться на ЖЭК можно и в ГЖИ, которая занимается любыми вопросами, связанными с ненадлежащим техническим обслуживанием многоквартирного дома. Жилищная инспекция всегда проводит тщательную проверку, и чаще всего в итоге привлекает виновных лиц к административной ответственности. Так что с помощью жилищной инспекции вы найдете управу на управляющую компанию.
Ей выпишут штраф, руководитель получит предписание об устранении всех нарушений, выявленных в ходе проверки. Если его не выполнить в установленный срок, УК получит новые штрафы.
Жалобу можно подать при личном посещении инспекции, заказным письмом или в электронной форме, посетив сайт инспекции. Для того, чтобы ваши требования были удовлетворены, советуем обратиться за консультацией к нашим юристам по защите прав потребителей. Они помогут верно составить жалобу и подскажут, какие документы вам будут нужны.
Образец заявления Образец жалобы на управляющую компанию в госжилинспекцию в 2023 году 
Жалоба в ФАС
В Федеральную антимонопольную службу — можно обратиться с ходатайством о проверке тарифов на услуги, установленных управляющей компанией. Для обращения в ФАС не нужно до этого переписываться с УК, за вас это сделает сама служба.
Важно! Найдите свое территориальное управление на сайте ФАС во вкладке «Территориальные органы». Там нужно выбрать свой регион, а во вкладке «Написать в УФАС» отправить обращение онлайн.
Жалоба в Роспотребнадзор
Жалоба на управляющую компанию в Роспотребнадзор должна основываться на требованиях ЖК РФ, ГК РФ и законе «О защите прав потребителей». В заявлении могут быть отражены:
- необоснованное повышение тарифов и размеров оплаты за услуги ЖКХ;
- сомнения в том, что реальные расходы соответствуют заявленным;
- нарушения законодательства при составлении договоров между компанией и жильцами дома;
- отказ УК предоставить собственникам квартир сведения об объеме, качестве и сроках предоставления платных коммунальных услуг;
- необходимость проверить бухгалтерскую отчетность по деятельности УК.
Полномочия данного ведомства гораздо шире, чем у ГЖИ. Например, только Роспотребнадзор вправе вернуть собственникам квартир деньги за некачественно предоставленную услугу ЖКХ.
Пример из практики:
С крыши многоквартирного дома свисали огромные сосульки, и во время оттепели они стали падать вниз. Это создало опасную ситуацию для жильцов и прохожих. Собственники жилья знали, что их управляющая компания выполняет свои требования не в полной мере, т.к.
прежде у них уже были претензии к УК по другим вопросам, которые руководство отказалось решать. С учетом реальной опасности причинения вреда жизни и здоровью людям, жильцы решили найти управу на управляющую компанию и составили коллективную жалобу в Роспотребнадзор.
Сотрудники инстанции провели проверку в тот же день, и крыша сразу же была почищена.
Порядок подачи жалобы
Итак, какие шаги нужны для того, чтобы пожаловаться на работу управляющей компании в Роспотребнадзор:
- Зайдите на сайт www.rospotrebnadzor.ru и получите сведения о месте нахождения, адресах и контактах территориального органа Роспотребнадзора, куда будет направлена жалоба;
- Выберите способ направления жалобы:
- через Интернет;
- лично в территориальном подразделении;
- почтой России с уведомлением;
- по e-mail depart@gsen.ru;
- факсом на номер +7(499) 973-26-43 (г. Москва).
Жалоба в роспотребнадзор
Как правильно составить жалобу
Теперь расскажем, как правильно написать жалобу. Специальных требований к составлению текста нет, но в заявлении обязательно нужно указать следующее:
| № | Сведения в заявлении |
| 1 | Название государственного органа (или данные его руководителя); |
| 2 | Свои данные (включая электронный адрес); |
| 3 | Суть проблемы, которую будет решать Роспотребнадзор; |
| 4 | Список документов, являющихся подтверждением обозначенных фактов (их прилагают к жалобе). |
Чего не должно быть в тексте обращения:
- речевых конструкций, которые трудно прочитать;
- нецензурной брани, оскорбительных слов;
- повторов фактов;
Не забудьте указать в жалобе фамилию заявителя и адрес, по которому следует направить ответ. В конце поставьте подпись.
Чтобы избежать ошибок, воспользуйтесь помощью наших юристов. Мы составим текст жалобы, которая будет содержать всю необходимую информацию.
Образец заявления Бланк жалобы на управляющую компанию в Роспотребнадзор в 2023 году 
Как пожаловаться на УК в прокуратуру
В районную прокуратуру нужно обращаться уже после того, как не последовало никаких мер после жалоб в другие контролирующие органы. Иначе, скорее всего, жалобу перенаправят в Роспотребнадзор или ГЖИ.
Помощники прокурора будут заниматься вашей жалобой только в том случае, если УК уже неоднократно нарушала законодательство.
Иногда бывает так, что жалобы были написаны во все инстанции, однако меры не предпринимались, и, с точки зрения проверяющих, нарушений не было. Если даже после проведенных проверок вы полагаете, что УК обманывает вас в расчетах, а обязанности по договорам не выполняются, обращайтесь в районную прокуратуру.
В прокуратуре жалобу рассматривают до 30 дней. Если есть основания, прокурор района готовит акт, на основании которого виновные лица будут привлечены к ответственности.
Результат такой проверки — предписание об устранении нарушений, а также штраф, если для него имеются основания. Наши юристы объяснят, как правильно составить претензию в прокуратуру, что в ней нужно отразить и как действовать дальше.
Образец заявления Бланк заявления на управляющую компанию в прокуратуру в 2023 году 
Если прокуратура бездействует
Если и прокуратура не реагирует, эффективнее всего жаловаться депутатам – или областным, или государственной думы РФ. Также можете обратиться к муниципальным депутатам, однако это не столь эффективно. Хорошо, если депутат отправит запрос прокурору области по жалобе. По подобному запросу обеспечена наиболее полная проверка.
Можете попытаться оставить обращение в приемной Госдумы РФ или через сайт депутата, которого вы выбрали. В своем обращении попросите его направить депутатский запрос прокурору области и указать на бездействие местной прокуратуры.
Образец заявления Бланк жалобы депутату на управляющую компанию в 2023 году
Когда надо обращаться в суд
Есть вопросы , которые лучше решать именно через суд, а не путем жалоб.
Особенно, если речь идет о защите прав потребителей: в таком случае собственники квартир могут рассчитывать на взыскание потребительского штрафа, а иногда и морального вреда.
Если у вас есть полная уверенность в том, что вы правы, не тратьте время и нервы на переписку с органами власти. Сразу обращайтесь к нашему юристу по защите прав потребителей. Мы поможет подать иск в суд после получения ответа управляющей компании.
Вы можете обратиться в суд, чтобы обязать управляющую компанию устранить недостатки в обслуживании дома, выполнить ваши требования или чтобы взыскать с УК компенсацию ущерба и морального вреда. Также можете потребовать, чтобы с УК взыскали штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы.
Вам не придется платить государственную пошлину за подачу такого иска в суд, если цена иска не превышает одного миллиона руб. Если сумма иска больше — госпошлина рассчитывается, исходя из цены иска за вычетом одного миллиона. Наши юристы по защите прав потребителей имеют большой опыт работы в подобных делах, и мы можем представлять ваши интересы в течение всего процесса.
Образец заявления Бланк искового заявления на управляющую компанию в суд бесплатно в 2023 году
Судебная практика: иск на управляющую компанию
Как бороться с недобросовестными управляющими компаниями
Развивая сотрудничество с автором статьи И.В. Казариным и с его любезного разрешения перепечатываем актуальный материал.
https://www.youtube.com/watch?v=h9icZKzcPFI\u0026pp=ygVi0KPQmiDQvdC1INGB0L_RgNCw0LLQu9GP0LXRgtGB0Y8g0YHQviDRgdCy0L7QuNC80Lgg0L7QsdGP0LfQsNC90L3QvtGB0YLRj9C80Lg6INGH0YLQviDQtNC10LvQsNGC0Yw%3D
Оригинал статьи находится по адресу:http://npsamara.pro/news/np-na-radio/Расстраивает неприглядное состояние фасада многоквартирного дома? Раздражает отсутствие нормального ремонта в подъезде еще с советских времен? Не устраивает протекающая каждую осень крыша? Утомляет грязь на лестничных площадках и разбитые окна на лестничных клетках? Потенциальные покупатели вашей квартиры увидели все это безобразие, и ушли «думать»?При этом управляющая организация на все вопросы и жалобы отвечает универсальной фразой «денег нет, но вы там держитесь», выставляя очередную платежную квитанцию с неадекватными суммами на содержание жилья?Все эти проблемы можно решить, если у вас есть (1) единомышленники; (2) решимость довести дело до конца; (3) возможность потратить от 4 до 6 месяцев своего времени и нервов; (4) фотоаппарат, ручка и бумага.А пока предлагаю ознакомиться с отработанным на практике алгоритмом по «понуждению к миру». Отмечу лишь, что от начала конфликта и до полной «капитуляции» УК было потрачено 1,5 года, но теперь понятны все тактические ошибки, попутно выявлены пределы «административного ресурса» УК, и выработаны методы противодействия.
Этап № 1
Найти на сайте Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (https://www.reformagkh.ru/) первичную информацию по своему многоквартирному дому.Набрать адрес дома => далее кликнуть на строчку «Мой дом» => на страничке дома нажать на «версия для печати» и написать адрес э/почты => получить по почте файл формата .pdf — анкету МКД.Для любознательных: анкету скачать потом, а пока нажимать на все опции подряд для прочтения всей раскрытой управляющей организацией информации и скачивания документов (договора управления МКД, протоколов собраний, отчетов за предыдущие годы и т.д., и т.п.). Анкета МКД, договор на управление с УК, протоколы ОСС — это базовые документы, с которыми придется работать в дальнейшем.
Аналогичным способом «покопаться» на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства https://dom.gosuslugi.ru/
- Этап № 2
- Вовсе не требуется учить наизусть, но общее представление о содержании данных НПА (нормативно-правовой акт) должно сформироваться.
- Этап № 3
Внимательно прочитать три нормативных акта (они в свободном доступе, в т.ч. в некоммерческой онлайн-версии СПС «Консультант плюс»):Зафиксировать актом обследования (комиссией в 3 и более жителей дома) недостатки в содержании и ремонте общего имущества МКД. Обязательно сфотографировать вопиющие недостатки: отсутствие влажной уборки, отвалившаяся штукатурка на стенах лестничных клеток, торчащие провода провайдеров, последствия протекающей крыши, мусор и т.д.Приглашать на осмотр управляющую организацию — на усмотрение. Однако направить 2-й экземпляр акта в УК заказной почтой (лучше в качестве приложения к запросу-претензии) следует обязательно.
Этап № 4
Направить в адрес управляющей организации претензию
3 шага к свободе. Как «уйти» от своей управляющей компании (инструкция по применению)
К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.
1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.
Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом.
Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.
Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются.
Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики.
Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить? 2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.
Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.
Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:
— обслуживание управляющей компанией; — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30). На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:
«Это территория бездействия». Пять вопросов и ответов, как заставить УК делать свою работу
Какие обязательства есть у управляющих компаний, почему они игнорируют ваши обращения, почему в подъезде грязно, крыша течёт, а они ничего не делают? Юрист и специалист в сфере ЖКХ Валентина Кайгородова объясняет, что эффективно взаимодействовать с управляющими организациями можно, только если ты знаешь Жилищный кодекс РФ и бесконечное количество нормативно-правовых актов в этой сфере. У человека не из отрасли чаще всего нет времени на изучение жилищно-коммунального законодательства, поэтому он обычно делает самое простое и для него очевидное — звонит и ругается. Как правило, нервов и шума от этого много, а коэффициент полезного действия мизерный.
https://www.youtube.com/watch?v=h9icZKzcPFI\u0026pp=YAHIAQE%3D
В Перми у большей части домов — управляющие компании (УК). ТСЖ — меньше половины. По словам Валентины Кайгородовой, для старого жилого фонда даже лучше оставаться под управляющими компаниями, у них больше ресурсов для ремонтов, устранения аварий, нештатных ситуаций и содержания дома.
В среднем тарифы на содержание дома занижены и не покрывают, по словам Валентины Кайгородовой, и 70% потребностей. В то же время тарифы на те или иные услуги (например, «сдвигание снега от дома после чистки снега на крыше») УК берут «от балды», у них нет экономического обоснования.
Мы подобрали пять наиболее распространенных ситуаций, в которых вы будете знать, как взаимодействовать с УК. На вопросы отвечает Валентина Кайгородова.
УК говорит, что не должна это делать. А что она вообще должна/ не должна?
— Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома прописан в постановлении правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290 — это минимум работ/услуг, которые обязана оказывать УК.
Там перечислено 30 видов работ и услуг, в том числе содержание кровли, подвалов, стен, фундамента, перекрытий, покрытий, крыш, лестниц, фасадов, окон. УК обязаны следить за вентиляцией и состоянием мусоропровода, системами тепло-, газо-, водоснабжения, электросетями, лифтами.
Уборка общедомовых помещений и придомового участка, двора, также входит в минимальный набор обязанностей УК.
Максимальный перечень мероприятий законом не ограничен. Собственники на общем собрании могут изменить перечень работ/услуг: дополнить или сократить в соответствии с тарифом на обслуживание.
Услуги, которые должна оказывать УК, прописаны в договоре управления. Так что и пол в подъезде мыть, и сосульки с крыш сбивать УК должна. Особенно если это прописано в договоре управления домом. Звучит это так: «сдвигание снега и очистка придомовой территории от снега и льда при колейности выше 5 см».
Другое дело, если услуга в договоре не прописана, но нужна. Или собственник хочет, чтобы полы в подъездах мыли два, а не один раз в месяц. Сейчас, кстати, по постановлению главного санитарного врача уборка в подъездах должна проводиться не менее двух раз в неделю. За то, что уборку не делают, могут оштрафовать.
Сфера управления многоквартирными домами — это территория бездействия. Собственник жалуется: не хватает этой услуги. Но не выходит на общее собрание собственников с целью включить данную услугу в перечень оказываемых работ и услуг. Не проверяет, что там у него в перечне вообще, и сколько это стоит. Запросто в ту же сумму можно включить нужную услугу, на всё хватит.
Нет строгого контроля над уровнем цен на услуги, которые оказываются в сфере ЖКХ, поэтому тариф за одни и те же услуги в разных домах может отличаться. Как складывается тариф? Осматривается дом, описываются все конструктивные элементы здания, прописываются все работы, в которых дом нуждается. Потом производится оценка сметной стоимости работ на дату заключения договора.
С учетом сезонности этих работ складывается тариф. В договоре есть перечень услуг, напротив каждой — стоимость единицы каждой услуги, которая складывается в калькуляции. Высчитывается это из общей площади на квадратный метр. УК должна в этот тариф заложить все возможные риски, которые у нее существуют. Сейчас в большинстве случаев грамотного экономического обоснования нет.
УК игнорирует мои обращения. И не делает свою работу. Куда на неё жаловаться? В какие инстанции?
— Нужно сфотографировать все недочеты. И обратиться в инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края. По обращению инспекция проводит проверку и привлекает к ответственности. Можно отправить обращение на портал «Управляем вместе».
Приведу в пример пошаговый алгоритм в ситуации, когда протекает крыша, и у вас пятна на потолке. Куда и с чем податься? Во-первых, сделать заявку в УК, чтобы они зафиксировали факт протечки кровли.
Если представители УК не приходят, написать жалобу в жилищную инспекцию или на портал «Управляем вместе». Представители жилищной инспекции приедут, составят соответствующий акт, произведут фотофиксацию нарушения.
Выдадут предписание УК об устранении протечки в определенный срок.
По окончанию проверки, у потребителя на руках будут: требование о проведении проверки, распоряжение о её проведении, акт, предписание, выданное УК — все эти данные на страничке многоквартирного дома в ГИС ЖКХ размещает уполномоченный инспектор, проводивший проверку. УК должны устранить протечку и произвести ремонт кровли и той части квартиры, где она была обнаружена.
Если проблемы не решаются, можно обратиться в суд. При протечке кровли делается соответствующая оценка. Лучше её делать в рамках судебной экспертизы. Не делать экспертизу самим, а дождаться, когда её назначит суд.
В ситуации, когда протечка обширная, нужно соблюдать следующий алгоритм действий:
- позвонить в аварийно-диспетчерскую службу и сообщить о проблеме. Телефон службы указан либо в квитанции, либо на стенде внутри подъезда.
- Если телефона аварийно-диспетчерской службы нет, либо на звонки никто не отвечает, звоним в МЧС по единому номеру 112 и сообщаем о проблеме.
- Если УК бездействует и в этом случае, актируем протечку самостоятельно. Производим фото- и видеофиксацию обширной протечки, составляем акт, где пишем дату, время и место составления, ФИО присутствующих (можно позвать 1–3 соседей), указываем что производилась фото- и видеофиксация, устройство на которое она была произведена, в свободной форме описываем ситуацию по протечке, а так же перечень пострадавшего имущества и внутренней отделки. По итогу все присутствующие при составлении акта подписываются, указывая ФИО, (можно так же адрес проживания, телефон).
- Пишем жалобу в надзорные органы по факту бездействия УК.
- На основании затрат на ремонт либо оценки стоимости ущерба (делают оценочные компании) составляем досудебную претензию. Если в течении месяца УК не возмещает расходы — идем в суд с исковым заявлением.
Вообще управляющая компания в начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом получает лицензию. Поэтому мы говорим не «УК обслуживает дом», а «дом включен в лицензию УК». Любое включение дома в лицензию, как и выдача самой лицензии подконтрольно надзорному органу — инспекции государственного жилищного надзора.
Лицензионные требования обозначены в ряде нормативно-правовых актов, касающихся обслуживания и управления жилым фондом и закреплены в основном законе — Жилищном кодексе РФ. Дом, которым управляет УК и который включен в лицензию УК, должен соответствовать нормам и стандартам состояния жилого фонда.
УК говорит, что штрафы, которые она платит после жалоб — это наши деньги. Что теперь, не жаловаться на УК?
Нет, УК — коммерческая организация. Она несет самостоятельные риски на оплату каждого штрафа. Штраф платится из прибыли организации или со статьи «услуги управления МКД».
Тариф на обслуживание МКД, как правило, не предусматривает расходов на штраф.
Там каждая строка целевая, и УК о расходовании собранных средств на обслуживание дома обязана перед каждым жителем отчитаться по итогам года.
Штрафы УК получают в соответствии с выявленными надзорными органами нарушениями.
Величина штрафа достаточно весомая: в нематериальном плане от предупреждения до дисквалификации руководителя, в общих цифрах от 50 тыс. рублей до 350 тыс.
рублей, с увеличением в двукратном размере за повторное нарушение. Но просто так УК не штрафуют, там надо реально «накосячить», чтобы оштрафовали на крупную сумму.
По поводу штрафов УК могу привести пример. Собственник написал жалобу на протечку кровли в квартире. УК не выходит, не фиксирует факт протечки, бездействует, не реагирует на его обращения.
Жилищная инспекция выехала проверила, выдала предписание. Предписание не исполнено в соответствующее время. А нарушения остались.
Соответственно, был вынесен штраф, штрафы суды назначают немаленькие, от 50 тыс. рублей.
Ситуация: собственник приходит в УК, говорит: «Товарищи, когда вы мне будете бегущую крышу делать, промокает угол», УК говорит: «Мы на что тебе делать будет? Мы штраф заплатили». УК несет личные риски осуществления предпринимательскую деятельность, как любое юридическое лицо.
Они должны и крышу сделать, и найти резервы, чтобы заплатить штраф. Тут третьего не дано. Здесь вступает в силу закон о защите прав потребителей, согласно которому собственник оплатил соответствующую услугу и по факту должен ее получить в надлжащем качестве. Ему без разницы, есть у УК деньги или нет.
Он же заплатил — значит, пожалуйста, окажите услугу.
УК требует собраний собственников для решения большинства вопросов. Какие вопросы она может решать, только собрав подписи?
Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?
Любой современный многоквартирный дом нуждается в обслуживании. Это и лифты, это и уборка лестничных клеток, это и своевременный вывоз мусора.
В конце концов, в экстренных случаях могут понадобиться услуги электрика и сантехника, причем, в любое время суток. Все это в идеале должна взять на себя управляющая компания. Но это происходит далеко не всегда.
В данной статье мы разберём вопрос, который волнует многих: «Что делать, если обязанности управляющей компании исполняются ненадлежащим образом?»
Я живу в многоэтажном доме. С недавнего времени плохо убираются коридоры и лестничные клетки. Периодически не работают лифты, да и лампочки в коридорах часто не горят. Звонки в управляющую компанию остаются без реагирования. Как правильно поступить в этом случае мне и другим жильцам? Михаил, г. Ижевск
Проблема, подобная вашей, возникает повсеместно. С чего же начать ее решение? В первую очередь нужно внимательно изучить договор, заключенный между домом и управляющей компанией.
В нем следует особое внимание уделить тем услугам, который обслуживающая ваш дом фирма обязана осуществлять. Если работы, которые не выполняются, входят в предмет договора, то можно двигаться дальше.
Жильцам дома следует собраться и составить акт о некачественно оказываемых услугах с указанием перечня недостатков. Его желательно подписать большинством жильцов, проживающих в доме.
После составления указанного акта необходимо составить коллективное письмо в управляющую компанию. Его должен подписать тот человек, от чьего имени был заключен договор оказания услуг для дома.
Также написать претензию в управляющую компанию может и собственник конкретной квартиры. Например, в ней потек стояк.
Тогда устранение повреждений также будет обязанностью фирмы, взявшей на себя обязательства по содержанию дома.
Что можно требовать от управляющей компании?
Отношения между жильцами и управляющей компанией по поводу услуг ЖКХ полностью вкладываются в положения законодательства о защите прав потребителей.
А это значит, что люди, проживающие в доме, вправе взвалить на себя устранение тех или недостатков с последующим выставлением понесенных расходов управляющей компании. Если же жильцы сами справиться с возникшими трудностями не в состоянии, то согласно ст.
30 Закона РФ «О защите прав потребителей» в претензии от лица дома или его жильца допускается назначить срок для устранения недостатков.
Куда жаловаться на управляющую компанию?
Если управляющая компания оставит все обращения жильцов без внимания, то у них остаются административные рычаги воздействия. В первую очередь, это жалоба в территориальный орган Роспотребнадзора. К ней следует приложить копии акта, составленного жильцами, а также претензии и ответа на нее.
Кроме того, сейчас надзор за управляющими компаниями входит в компетенцию местных государственных жилищных инспекций.
Обращение туда будет как нельзя действенным на фоне вступивших в действие правил обязательного лицензирования управляющих компанией.
Следствием такой жалобы для управляющей компании могут стать трудности с оформлением лицензией, а также лишение права управлять данным домом.
Жилец или группа жителей дома вправе подать в суд на управляющую компанию. Предметом иска может быть компенсация самостоятельно понесенных расходов, а также взыскание неустойки и убытков.
В зависимости от размера требований, спор может быть рассмотрен как районным судом, так и мировым судьей. Для того чтобы выиграть у управляющей компании суд, важно правильно составить иск. В нем следует описать все обстоятельства конфликта.
Кроме того, необходимо обязательно написать о том, что было составлено заявление в управляющую компанию, которое оставлено без ответа.
Если дело касается компенсации понесенных расходов, то к иску обязательно нужно приложить копии чеков, квитанций, накладных и так далее. Следует также помнить и о том, что иск к управляющей компании госпошлиной не оплачивается.
В случае выигрыша дела и взыскания по суду требуемых сумм, управляющая компания должна их заплатить с момента обретения судебным решением законной силы.
В противном случае, жильцы дома вправе подключить к исполнению решения судебных приставов.
Во многих случаях в спорах с управляющей компанией без участия специалистов не обойтись.
Профессиональные юристы Правового Центра «Аргумент Плюс», опираясь на конкретную ситуацию, помогут подготовить как претензию в управляющую компанию и надзорные органы, так и исковое заявление. Для этого достаточно просто оформить заказ в интернет-магазине.
жилищные споры
защита прав потребителя
недвижимость
Загрузка...
